Квартира у моря как инвестиция: что я считаю до покупки — 29 сентября 2026 г. в 15:46:07.464

Квартира у моря как инвестиция: что я считаю до покупки Если вы пришли сюда из 📱Instagram, продолжу мысль оттуда. Я задал простой вопрос: Квартира у моря — это вообще инвестиция? Мой ответ: не обязательно. Всё зависит от того, какую задачу должен решить ваш капитал. Для одного квартира у моря — арендный актив. Для другого — место, где семья проводит несколько месяцев в году. Для третьего — недвижимость в другой стране, которая одновременно решает несколько задач. Поэтому я начинаю не с вопроса: «Какую квартиру купить?» А с другого: «Зачем вам вообще этот объект?» Если нужен доход от аренды, я смотрю на: • загрузку • сезонность • стоимость управления • расходы • ликвидность • конкуренцию • реальный денежный поток после расходов Если человек собирается сам жить в квартире несколько месяцев в году, появляются другие критерии. И здесь часто происходит ошибка. Квартира может быть отличным арендным активом, но совершенно неудобной для собственной жизни. И наоборот. Поэтому я разделяю две задачи: объект для дохода и объект для собственного использования. А если задача именно инвестиционная? Тогда я не ограничиваюсь сравнением квартир. Я начинаю сравнивать альтернативы для того же капитала. Например: курортная недвижимость vs коммерческая недвижимость vs другие географии. По расчётам ЦИАН за 2026 год, расчётная доходность посуточной аренды однокомнатной квартиры в Сочи составляет около 8% годовых, а долгосрочной аренды — около 4%. Но это расчётная модель с конкретными условиями и допущениями. Поэтому если мне говорят: «Этот объект приносит 12% годовых», мой следующий вопрос: «12% от чего и после каких расходов?» Потому что между цифрой в презентации и деньгами собственника стоят управление, уборки, ремонты, налоги, простои, сезонность и другие расходы. И только после этого можно говорить о реальной экономике объекта. Но сравнивать нужно не только доходность Допустим, два объекта показывают условные 7–8% годовых. Это ещё не означает, что они одинаковы для инвестора. У коммерции свои параметры: • арендатор • срок договора • индексация • вакантность • трафик • назначение помещения • расходы собственника • ликвидность У курортной недвижимости: • загрузка • сезонность • стоимость посуточной аренды • управление • конкуренция • расходы на содержание Одинаковый процент не означает одинаковую инвестиционную модель. Поэтому я не говорю: «Коммерция выгоднее квартиры». Или наоборот. Сначала нужно понять: «Что должен сделать мой капитал?» Принести доход? Сохранить капитал? Дать возможность самому пользоваться объектом? Позволить проводить часть года в другой стране? Диверсифицировать активы? ### И только после этого я смотрю на географию Курортная недвижимость — это не только Сочи. Есть морские и горные курорты, зарубежные направления и другие рынки недвижимости. У каждого своя стоимость входа, сезонность, спрос, расходы, ликвидность и модель управления. Поэтому я не начинаю с вопроса: «Где сейчас лучше купить?» Я начинаю с: «Что мы хотим получить от этих денег?» И уже после ответа сравниваю: класс недвижимости → географию → конкретный объект. ### Хотите применить этот подход к своей ситуации? Напишите мне в личные сообщения: РАЗБОР И добавьте: 1. Бюджет 2. Основную задачу: доход / собственное использование / сохранение капитала / диверсификация / другое 3. Географию, если она уже определена. По этим трём параметрам можно понять, какие варианты вообще имеет смысл сравнивать между собой. Потому что иногда человек приходит за квартирой у моря. А после нормального разбора выясняется, что ему нужна вообще не квартира.