«Вы предлагаете мне самые дорогие объекты!»
«Вы предлагаете мне самые дорогие объекты!» Всем привет, на связи Карина! И сегодня я хочу поделиться с вами кусочком диалога с клиентом 😊 «Вы предлагаете мне самые дорогие объекты! - сказал мне недавно клиент. - Мне тут предлагают другой ЖК, и площадь 60 квм там стоит столько же, как у вас 30 квм!» Давайте разбираться 😊 Клиенту нужна недвижимость для заработка - для сдачи в аренду. Из чего вообще формируется рыночная цена на объект? Она не берется с потолка, она складывается из конкретных слагаемых, которые напрямую влияют на нашу доходность: 1. Локация, которая не может стоить дешево 🏝️ Первая линия моря, туристический трафик, развитая инфраструктура, видовые характеристики. Земля в таких точках стоит дорого по определению. Именно локация на 50% гарантирует вашу заполняемость и ликвидность при перепродаже. 2. Ремонт и мебелировка под ключ. Вы получаете полностью готовый номер: дизайнерский ремонт, техника, текстиль, посуда. Отельная, ударопрочная, износостойкая мебель. Все зашито в ДДУ, строго на эскроу-счета Никаких договоров подряда с ИП Вася Пупкин, где вы потратите кучу нервов и легко вылетите из бюджета ещё на 30–50% (потому что при продаже вам пообещали совсем другую стоимость за ремонт) Об этом я расскажу подробнее в следующих постах. 3. Полный пакет документов ❗️ Земля в собственности, вся сумма с ремонтом в ДДУ, а значит на эскроу-счет, подписанный договор с отельером сразу, при выходе на сделку, где четко прописаны условия распределения прибыли. За это платят, чтобы ночью спать спокойно. «Экономные» предложения часто всплывают с сюрпризами, поверьте моему опыту 😏 4. Грамотная маркетинговая стратегия. Твердый проект продвигается не на Авито с кривыми фото, а имеет федеральный или международный маркетинг: бренд, программы лояльности, контракты с туроператорами, присутствие на ведущих платформах бронирования с высоким рейтингом… 5. Профессиональный отельер Это, пожалуй, самое главное. Крупный игрок со своей клиентской базой, опытом, штатом горничных, ресепшен, консьерж-сервисом и отделами продаж. Они ежедневно сражаются за заполняемость, следят за качеством сервиса и зарабатывают себе и вам деньги! 6. Продуманная инфраструктура. Чем больше качественной инфраструктуры внутри комплекса, тем выше ваш средний чек (ADR), тем дольше гости остаются и тем чаще возвращаются. Бассейны с подогревом, SPA, рестораны и бары, фитнес-центр, детские клубы, конференц-залы. Это уже давно стало базой. А теперь вернемся к ЖК «Ромашка» (где клиенту за те же деньги предложили площадь в 2 раза больше) И тут мы выясним, что: - до моря идти 20 мин через крутые спуски и подьемы - никаких документов относительно ремонта при выходе на сделку, а значит никакой гарантии, что после сдачи ЖК, сумма не будет в 2 раза выше, чем вам озвучили - никакого договора с УК, с прописанными условиями распределения прибыли между вами и УК - на вопрос, за счет чего будет сдаваться этот ЖК, мы получим ответ: ну так тут все сдается (реальный ответ из практики 😁) - УК «Ромашка», которая никогда не занималась отельным бизнесом, и понятия не имеет, что такое LTV и ADR 😁 И если мы с вами посчитаем суточную стоимость номера в идентичных отелях и в идентичных ЖК, то обнаружим, что номер 30 квм в грамотном проекте принесет вам в 2 раза больше прибыли, чем 60 квм в ЖК «Ромашка», за счет: - более платежеспособной аудитории, которая готова платить за локацию и сервис - сглаженных сезонных провалов (семьи с детьми едут ради детской инфраструктуры в несезон, а корпоративные клиенты - ради конференц-зала и мероприятий) - увеличенной глубины бронирования (гость проводит в отеле больше дней благодаря медицинскому центру, где есть не только полный чек-ап, но и весь спектр медицинских услуг) Поэтому, когда я предлагаю вам обратить внимание на определенные проекты, я делаю акцент не только на цене за квадратный метр, но и на том, за счет чего данный объект будет окупаться, и будет ли окупаться вообще! 🤗 Я всегда открыта к диалогу +79933503098