Почему цель покупки «для сдачи и для отдыха» - это ловушка? Часть 1.
Почему цель покупки «для сдачи и для отдыха» - это ловушка? Часть 1. Всем привет, на связи Карина! «Мы хотим недвижимость для сдачи в аренду и для личного отдыха» - как агент с большим опытом, я слышала эту фразу тысячи раз от своих клиентов. Звучит заманчиво: совместить приятное с полезным. Но в реальности, объект для заработка и объект для личного отдыха - это совершенно разные объекты, и сейчас я объясню, почему! Давайте на примерах: 1. Ялта, первая береговая, прямой вид на море, студия с дизайнерским ремонтом, 25 млн, и вид на закат, от которого захватывает дух 😎 Но в комплексе нет профессионального отельера, а есть просто УК от застройщика, которая пообещает вам распределение прибыли 30/70 в вашу пользу. Что это значит для вас? Отсутствие опыта в управлении, отсутствие клиентской базы, отсутствие типового ремонта (а значит котлового метода распределения прибыли!), а также сдача только за счет агрегаторов, которые «съедают» 18-20% прибыли. По факту, в сухом остатке, вы получите распределение прибыли 50/50 с УК, но на презентации вам этого, конечно же, не скажут. Что по цифрам? На деле это 5% годовых и окупаемость 20 лет. Прибыль будет такая же, как если бы вы сдали свою квартиру на долгий срок 🫠 2. Ялта, отель 4 звезды, сильный отельный оператор, типовой отельный ремонт, 20 минут до моря пешком и стоимость 16 млн с ремонтом. «Но это очень далеко от моря, я люблю отдыхать на первой линии» - скажет инвестор. Но в этом-то и загвоздка, в том, что вы - это не ваш клиент! Если по факту, то профессиональный отельер: имеет свою базу клиентов, сотрудничает с тур.операторами (а это трафик), не переплачивает агрегаторам, и благодаря своему опыту в управлении, способен загрузить отель на 70-80% по году! Это и MICE-мероприятия, и корпоративные клиенты, и программы лояльности, и многие другие рычаги прозрачного понятного бизнеса. И здесь цифры по доходу будут в 2 раза выше (в процентном соотношении), хоть это и не первая линия, ввиду того что это грамотно выстроенный маркетинг и твердый middle-сегмент 🏆 3. Возьмем для примера проект, в котором есть все: первая береговая линия, отельный оператор, полная инфраструктура отеля 5звезд, еще и личный отдых 14 дней в году… казалось бы - идеальный объект. Но тут выясняется, что в комплексе 2600 номеров, а вы любите отдыхать в небольших камерных отелях… Или что личный отдых только в низкий сезон, а вы хотите отдыхать летом… Или что отельный оператор специализируется на семейном отдыхе, а это дети, шум, визги и крики с аквапарка… А вы привыкли отдыхать в тишине, среди щебета птиц… Или что вид на море в этом отеле стоит 22 млн, а вид на проезжую часть 20 млн, при том что эти номера принесут одинаковое количество денег (потому что котловой метод распределения прибыли учитывает только площадь номера; без коэффициента на вид) Таким образом, вид на море будет окупаться на 1-2 года дольше, чем невидовой номер ‼️ И таких «или» будет еще сотня! И мы будем перебирать десятки объектов, в поисках «того самого», но парадокс в том, что идеального объекта не существует! В каждом из них есть свои плюсы и минусы, и если у вас нет четкого понимания, что вы хотите от своей недвижимости - твердый доход, или личный отдых, к которому привыкли именно вы, то поиск идеального объекта будет только высасывать ваши время нервы и время! И тогда вы рискуете купить ядерный «неликвид» 😁 Поэтому мой первый и самый главный совет инвесторам: подумайте, а что действительно приоритетно для вас в данный момент? Только цифры по окупаемости? Или, все же, недвижимость «для души»?