⚡️ Договор подряда + эскроу: что добавить к стандартным 5 пунктам
⚡️ Договор подряда + эскроу: что добавить к стандартным 5 пунктам В прошлом посте я разобрала 5 базовых блоков, без которых не работает любой договор подряда: предмет, приёмка, сроки, право подрядчика на отказ, переписка. Если вы работаете по эскроу-счёту, этих пяти пунктов мало. С 1 марта 2025 года эскроу для ИЖС стало обязательным во многих случаях, и любая ошибка в договоре превращается в зависшие деньги. Что добавить к договору, если в сделке участвует эскроу. 1️⃣ Слово «финальный» в итоговом акте Звучит как мелочь, но банк действительно может не раскрыть счёт, если в акте этого слова нет. Прописываем в договоре прямо: акт за последний этап является финальным актом. И в самом акте используем именно это слово. 2️⃣ Площадь по Приказу Росреестра № П/0393 Площадь в договоре, в проектной документации и в техплане должна быть рассчитана по одному стандарту: Приказ № П/0393 (балконы включаются, крыльцо нет). Расхождение более 5% между договором и фактом - заказчик идёт в суд, дом признают недостроенным, денег нет. В договоре фиксируем: «Площадь рассчитана в соответствии с Приказом Росреестра № П/0393». 3️⃣ Право подрядчика подавать документы в Росреестр от имени заказчика Без этого пункта вы готовый дом сдать сможете, а на учёт поставить нет. Заказчик пропадает, болеет, путешествует, передумал. Деньги на эскроу, ключ от регистрации у заказчика. Прописываем: подрядчик уполномочен подавать документы для постановки объекта на кадастровый учёт от имени заказчика. Плюс отдельным приложением - согласие на обработку персональных данных по форме Росреестра. 4️⃣ Кадастровое сопровождение и GPS-привязка Кадастровый инженер должен присутствовать в день сдачи каждого этапа. Фиксируется GPS-привязка к участку, готовится техплан. Это доказательство для банка при поэтапных выплатах и страховка от спора «дом не на том участке». В договоре указываем: чьё это обязательство (обычно подрядчика), как оплачивается, и что приёмка без кадастрового инженера невозможна. 5️⃣ Проценты по кредиту как убытки подрядчика Подрядчик строит за счёт банковского кредита, ставка зависит от срока. Заказчик не подписывает акт - срок идёт, проценты копятся, ставка растёт. Без отдельного пункта эти убытки потом не взыскать. Прописываем: если акт не подписан в установленный срок и не направлен мотивированный отказ, все проценты и штрафные санкции по кредитному договору подрядчика возлагаются на заказчика как убытки. Плюс отдельная пеня за просрочку подписания акта. 6️⃣ Защита от «устраните причины запрета строительства» В типовых договорах банков встречается формулировка, по которой подрядчик обязан устранить любые причины запрета на строительство. Если проблема в самом участке заказчика (санитарная зона, лесополоса, КРТ), устранить её невозможно физически. А обязательство есть, и неустойка тоже. Вычёркиваем такие пункты или переформулируем: подрядчик отвечает только за то, что находится в его зоне ответственности. При получении отрицательного уведомления при регистрации подрядчик вправе приостановить работы до решения вопроса заказчиком. 7️⃣ СНИЛС заказчика и реквизиты под Росреестр Мелочь, на которой спотыкаются все. Без СНИЛС техплан не зарегистрируют. Включаем СНИЛС в реквизиты заказчика наряду с паспортом. Сразу же фиксируем кадастровый номер участка и территориальную зону. 📌 Эскроу - рабочая схема. Но это двойные риски: вы работаете не только с заказчиком, но и с банком, кадастровой палатой, Росреестром, СФР (если маткапитал). Типовой договор банка, который заказчик приносит на подпись, почти всегда написан в пользу банка и заказчика. Подписывать его в исходном виде - соглашаться работать в минус. 📩 Договор по эскроу на разбор: Оксана Грикевич