IV Всероссийский конгресс по комплексному развитию территорий
IV Всероссийский конгресс по комплексному развитию территорий КРТ: банк должен появляться до подписания соглашения Кирилл Мкртычев, директор управления финансирования недвижимости Северо-Западного банка ПАО Сбербанк: В проектах комплексного развития территорий финансового партнёра нередко подключают, когда основные решения уже приняты. Девелопер приходит в банк: «Я подписал КРТ, давайте финансироваться». Но у кредитора может быть другой взгляд на экономику проекта. Поэтому обсуждать её нужно раньше — пока регион, муниципалитет и застройщик ещё согласовывают обязательства, сроки и очерёдность строительства. Для банка вопрос не в том, нужна ли социальная инфраструктура. Безусловно, нужна. Вопрос в том, кто, когда и за какие деньги её построит. Мы встречали ситуации, когда застройщик рассчитывает, что обязательства возьмёт на себя субъект, но в документах это однозначно не закреплено. Возникает поле для дискуссий там, где для финансирования уже необходима определённость. Не менее важно, на какие этапы проекта приходится эта нагрузка. Отдельная проблема — инженерные сети. Подвести их необходимо сразу на всю территорию застройки, хотя выручки ещё нет, а сам проект предстоит реализовывать пять–пятнадцать лет. Значительный объём вложений приходится на первый этап. Здесь стоит обсуждать рассрочку оплаты технологического присоединения: невозможно не учитывать разрыв между расходами на инфраструктуру сегодня и поступлениями от будущей застройки. Есть и неопределённость с объёмом строительства: сколько квадратных метров действительно можно разместить на территории. У девелопера одна оценка, у региона — другая, а банк, как правило, смотрит консервативнее. Если эти позиции не сопоставить заранее, уже подписанное соглашение может оказаться сложнее обеспечить финансированием, чем рассчитывал инициатор. Раннее участие банка позволяет обсуждать не только сумму кредита. Можно иначе распределить по времени социальные обязательства, изменить последовательность этапов и проверить, выдерживает ли финансовая модель принятые решения. Это разговор, который полезнее провести до фиксации условий, а не после. Ещё один вопрос — возможность корректировать сроки. Когда продажи жилья снижаются, а обязательный темп строительства остаётся прежним, экономика проекта испытывает дополнительную нагрузку. Кредитору при этом необходимо обеспечить возврат выданных средств. Поэтому при объективных основаниях стоит предусматривать возможность изменения сроков ввода в рамках КРТ, увязывая с ними и сроки создания социальной инфраструктуры. Для меня главный принцип — договариваться об экономике территории до того, как обязательства окончательно закреплены. Участие финансового партнёра на этом этапе даёт возможность заранее согласовать то, от чего зависит реализуемость проекта: объёмы, инфраструктурные расходы, очерёдность и сроки. Мы ВКонтакте/ Телеграм /Дзен #КРТ #РазвитиеТерриторий #МастерПлан #Калининград #ДеловыеМероприятия #БанковскиеКредиты #Инвестиции #Берег