Как не тратить время на пустые подборы и повысить шансы на одобрение ипотеки с первой п...
Как не тратить время на пустые подборы и повысить шансы на одобрение ипотеки с первой подачи? 🤔 Друзья, агенты и клиенты! Одна из самых дорогих ошибок в ипотечной сделке происходит ещё до выбора объекта. Агент проводит показы, клиент находит подходящий вариант, вносит аванс — и только после этого выясняется, что банк не одобряет нужную сумму или вовсе отказывает. Причём отказ может получить даже человек с хорошей официальной зарплатой и без текущих просрочек. Сегодня разберём два базовых показателя, которые можно предварительно проверить самостоятельно: 1️⃣кредитную историю; 2️⃣показатель долговой нагрузки — ПДН. Это ещё не полная проверка заёмщика. При глубоком анализе дополнительно оцениваются задолженности и исполнительные производства, банкротство, достоверность персональных данных, подтверждение дохода и занятости, стаж, семейное положение, соответствие требованиям конкретной ипотечной программы и другие факторы. Но именно кредитная история и долговая нагрузка чаще всего позволяют ещё до подачи заявки увидеть основные риски и понять, готов ли клиент к ипотеке. Разберём на конкретном примере. Шаг 1. Получите все кредитные отчёты 📁 Сначала через Госуслуги запросите список бюро кредитных историй, в которых хранится кредитная история клиента. Затем скачайте отчёт из каждого указанного БКИ. Информация в разных бюро может отличаться, поэтому одного отчёта бывает недостаточно. Что именно нужно проверить в кредитной истории: — все свои персональные данные; — действующие кредиты и размер ежемесячных платежей; — кредитные карты и установленные по ним лимиты; — рассрочки и микрозаймы; — текущие и прошлые просрочки; — количество заявок и отказов за последнее время; — поручительства и обязательства созаёмщика; — закрыты ли в отчёте уже погашенные кредиты; — нет ли дублирующихся, ошибочных или неизвестных клиенту обязательств. Важно смотреть не только на кредитный рейтинг. Сам по себе высокий балл ещё не гарантирует одобрение ипотеки. Шаг 2. Рассчитайте предварительный ПДН ➕ ПДН показывает, какая часть подтверждённого ежемесячного дохода клиента уже уходит и будет уходить на погашение кредитов. Формула простая: ПДН = все ежемесячные кредитные платежи ÷ подтверждённый доход × 100% Разберём пример: — действующий кредит — 15 000 рублей в месяц; — две кредитные карты с лимитом по 100 000 рублей; — будущий платёж по семейной ипотеке на 6 миллионов рублей — примерно 36 000 рублей; — подтверждённый доход клиента — 80 000 рублей в месяц. ❕Даже если кредитными картами человек не пользуется, их лимиты могут учитываться банком при оценке нагрузки. Для предварительного консервативного расчёта заложим по картам 5% от общего лимита: 200 000 × 5% = 10 000 рублей. Теперь складываем все платежи: 15 000 + 10 000 + 36 000 = 61 000 рублей. Рассчитываем ПДН: 61 000 ÷ 80 000 × 100% = 76%. Это очень высокая долговая нагрузка. Она не означает автоматический отказ во всех банках, но существенно снижает шансы на получение нужной суммы. У каждого банка своя кредитная политика. Помимо ПДН он оценивает первоначальный взнос, качество кредитной истории, подтверждение дохода, стаж, параметры будущей ипотеки и другие факторы. Что можно сделать до подачи заявки? — закрыть ненужные кредитные карты или уменьшить лимиты; — погасить небольшие кредиты и рассрочки; — дождаться обновления информации в кредитной истории; — подготовить документы для подтверждения всего учитываемого дохода; — при необходимости рассмотреть созаёмщика, если это допускают условия программы; — скорректировать сумму кредита или первоначальный взнос; — не отправлять заявки одновременно во все банки. Главное — сначала проверить и подготовить клиента, а уже потом подавать заявку и переходить к подбору объекта. Такая подготовка не даёт стопроцентной гарантии одобрения, но помогает заранее увидеть слабые места, не испортить кредитную историю лишними заявками и не потратить недели на сделку, которая изначально не сходится по цифрам.