🗑 Три здания с торгов, которые я решил не брать
🗑 Три здания с торгов, которые я решил не брать Всё пишу про интересное, а вот НЕинтересные лоты. Конечно, речь идет обо мне и моих инвесторах — возможно, вам что-то и зайдет. Итак: На прошлой неделе анализировал три здания. Все три мне не подошли, и я подумал, что почему бы не написать пост с примерами, пусть и отрицательными. Как раз проблемы очень типичные для торгов: земля под образование, метры, которые непонятно как использовать, и полуразрушенная постройка с риском сноса. 1. Детский сад в Лефортове • 836,5 м² • Красноказарменная, 12/13, стр. 7 • 77:04:0001006:1074, 77:04:0001006:11106 • земля 1 399 м² Начальная цена – 70 800 000 ₽ (84,6 тыс. ₽ за м²) Здание и участок под «Дошкольное, начальное и среднее общее образование». В общем и целом такой объект может быть инвестицией. Просто надо понимать: использовать его для других целей крайне сложно, согласовать изменения тоже. По садикам — узкий круг клиентов, особый спрос. Можно брать очень задёшево или под заказ. Но в Москве дешёвое здание обычно на торгах не выходит, заказа нет, поэтому мне проще его не рассматривать и не тратить время. 2. Здание, которое почти целиком под землёй • 291,7 м² • Чуксин тупик, 9, стр. 2 • 77:09:0003021:1141 Начальная цена – 31 799 435 ₽ (109 тыс. ₽ за м²) Сверху ещё 12% комиссии РАД, хотя это ничего не меняет. Потому что катакомбы — по фотографиям сразу непонятно, что продают. Но если приглядеться, глянуть кадастровую карту и спутник Яндекса, становится ясно: основная часть под землёй, внутри — какие-то коммуникации. А когда добираешься до планов, выясняется: 269,4 м² из 291,7 м² занимает подвал. Метры по документам есть, но как их использовать, непонятно. В теории такие лоты можно брать за копейки и придумывать им концепцию. Но здесь арестовка: вторичные торги, цену уже снизили на 15%. Кстати, я его раньше видел на торгах. За копейки здесь не взять. Кстати, над подземным сооружением когда-то был склад самострой. Я увидел его старое фото и проверил суды и 819-ПП. Это, конечно, было лишним, но теперь это делает ИИ, так что моего времени заняло 5 минут. 3. Постройка с риском сноса • 117,5 м² • 3-я Гражданская, 35, стр. 4 • 77:03:0001009:1066 Начальная цена – 22 136 400 ₽ (188,4 тыс. ₽ за м²) Большую часть старого имущественного комплекса зачистили, построили новостройки, а часть халуп и сараев осталась. Вот один из этих сараев. Ладно бы только плохое состояние (это даже было бы хорошо). Главная проблема: участок под зданием находится в красных линиях проектируемого проезда № 8318. И это написано в ДКП. Тут надо разбираться, когда Москва собирается его делать и будет ли проезд вообще, а еще оценить, на какую компенсацию можно рассчитывать при изъятии. Объект небольшой, любые движения по нему получатся дорогими, если разложить на метры. Можно, конечно, купить задёшево, подлатать, сделать какое-нибудь кафе и ждать, пока не снесут. Но это уже история мини-девелопмента в полулегальном поле. Не моё. ✔️ В итоге, я сразу оцениваю перспективы объекта и свои возможности. Если понимаю, что не заработаю ни я, ни мои инвесторы, дальше время не трачу. Это не значит, что здания никому не подойдут или проблемы нерешаемые. Если для вас эти риски тоже неприемлемы, не тратьте время. А если знаете, как ими управлять, вот вам три очень обычных для торгов объекта. #наторгах #здание