Экономике плохо — и коммерческой недвижимости тоже — 7 июля 2026 г. в 19:09:48.735
Экономике плохо — и коммерческой недвижимости тоже Коммерческая недвижимость называется так, потому что её используют для извлечения прибыли. Когда прибыли становится меньше, у бизнеса становится меньше возможностей платить за пользование такой недвижимостью. Например, арендную ставку можно считать от в розничного товарооборота, и, допустим, она составляет составляет 4–5% от выручки. Если люди начнут покупать меньше или будут выбирать более дешёвые товары, розничный товарооборот не вырастет. В результате собственник не получит индексацию, которая должна покрыть инфляцию. Другой пример: в договоре указана индексация 5% в год. Но если рыночные ставки аренды пойдут вниз, арендатор скажет: «Я не готов платить эти 5%» — и делайте, что хотите. Кроме того, что прибыли арендаторов падают, нужно учесть и другой фактор — коммерческую недвижимость часто покупают в кредит. В спокойное время нормальная ключевая ставка для России — 6–8%. При ней инвесторы вносят за объекты 20–30% собственного капитала, а 70–80% берут в кредит. Сейчас деньги дорогие — коммерческий кредит можно взять примерно под ключ + 5 п. п., то есть под 19% годовых и более. При такой нагрузке сделки с коммерческой недвижимостью практически не проводят: объекты стоят, но не продаются. Думаю, что дорогими деньги они будут ещё долго. На мой взгляд, к уровню ключевой ставки 6–8% мы вернёмся не ранее чем через 2–2,5 года. Ситуацию на рынке коммерческой недвижимости хорошо отражает аналитика IBC Real Estate — одного из сильнейших агентств в России. Так вот, по их данным, в I квартале 2026 года спрос на офисы упал на 42% год к году, на склады — на 47%, на торговые центры — на 120% по сравнению с предыдущим периодом. Немного вырос только гостиничный сегмент. При всём этом агентство приводит огромные цифры ввода новых офисов, складов и торговых центров в эксплуатацию. Если просто посмотреть на них и не вникать в ситуацию, то может показаться, что всё нормально. На самом деле всё плохо — при снижающемся спросе предложение продолжает расти. Ещё нужно учесть, что строить эти коммерческие помещения начали не в начале 2026-го, а от двух до пяти лет назад. То есть в эксплуатацию вводят проекты прошлого периода, а количество новых, которые стартуют сейчас, находится на минимальном уровне. Ещё один важный момент: когда застройщик продаёт квартиры, это не всегда значит, что он сразу получает деньги. Сейчас массово используются схемы с рассрочками. Застройщик продаёт квартиру в рассрочку, договор считается заключённым, и в отчётности Минстроя видно, что ДДУ продан. Но живых денег у застройщика может не быть. В загородном строительстве ситуация тоже непростая. После введения эскроу стало видно, что у многих застройщиков отрицательный собственный капитал и в целом много слабых мест. И это огромная проблема, поскольку в России 35% населения живёт в частных домах — то есть рынок ИЖС тоже огромный. Теперь о позитивном: где искать островки доходности Поскольку мы — инвестиционная платформа, то наша первостепенная задача — находить качественные проекты для инвестиций. К нам регулярно приходят люди, которые хотят привлечь финансирование. Мы подробно их изучаем: смотрим на финансовую модель проектов, оцениваем пессимистичный, реалистичный и оптимистичный сценарии. Также проверяем цифры: сколько стоит проект на старте, насколько он соответствует рынку, по какой цене и в какое время застройщик планирует его реализовать, на какую ставку аренды он рассчитывает и т. д. Мы перепроверяем множество параметров независимо от того, как заёмщики презентуют нам идеи. И вот какую тенденцию мы видим сейчас: найти проекты, реальная доходность которых была бы выше 40–50%, крайне трудно. А между тем, важно, чтобы проект приносил именно столько — тогда застройщик сможет взять заём на платформе, поделиться премией с инвесторами и сам не сильно просесть по марже. Такие проекты приходится искать как иголку в стоге сена — отбор проходит примерно одна заявка из 50. продолжение 🔽