👩🏻💻 А-Спэйс: обзор перед новым размещением — 22 июля 2026 г. в 07:02:02.735
👩🏻💻 А-Спэйс: обзор перед новым размещением Эмитент создает и сдает в аренду готовые офисы «под ключ» для среднего и крупного бизнеса. Чуть подробнее – модель выглядит так: ▫️компания берет в долгосрочную аренду у собственника большие необорудованные площади ▫️далее – проводит там ремонт и зонирование (сюда идет разовый крупный капекс) ▫️на выходе получает готовые к работе офисы ▫️сдает их в субаренду, примерно вдвое дороже, чем снимает В начале 2024 А-Спэйс выходил на долговой рынок с очень скромным портфелем из 3 московских площадок и занимал под идею дальнейшего роста. С тех пор портфель действительно вырос – до 11 площадок, 10 из которых уже в эксплуатации (кроме того – сделан первый шаг для географической экспансии: стартует пилотный проект в Санкт-Петербурге) 📋 Финрезультаты тоже скакнули вверх. Главные цифры по МСФО за полный 2025 ▫️Выручка: 1 564 млн. (+99,5%) ▫️EBITDA: 1 141 млн. (х2) ▫️EBITDA скорр.: 374 млн. (х3) – компания предлагает не учитывать здесь арендные платежи. Но считаю, что для дальнейшей оценки кредитоспособности правильнее будет использовать нескорректированный вариант, т.к. почти 90% общего долга тут приходится именно на аренду ▫️Прибыль: 1 068 млн. (+46%) – рост сдерживается высокими процентными расходами (с учетом арендных – порядка +60% г/г). Также, почти вся итоговая прибыль получена от «переоценки инвестиционной недвижимости» (бумажная статья) ▫️ОДП: 725 млн. (х3,4) – ✅ денежный поток здесь стабильно положительный начиная с 2022 года ▫️Долг чистый (с арендой): 4 033 млн. (+12%) ▫️ЧД/EBITDA: 3.5х ▫️ICR: 1.8х – ✅ При формально высокой долговой нагрузке здесь вполне хорошее покрытие процентов, т.к. аренда обходится дешевле финансового долга. Если брать соотношение только финансовой части к скорр. EBITDA, то и нагрузка, и покрытие выглядят еще лучше – ЧД/EBITDA~1.4х / ICR~2.5х Для понимания дальнейшей динамики – основные цифры из РСБУ за 1 квартал. Сравнивать их напрямую не совсем корректно, но общий вектор очевиден: ▫️Выручка: 522 млн. (+66,4%) ▫️EBITDA скорр.: 359 млн. (+74,2%) ▫️ОДП: ✅ 554 млн. (х2,3) Рост продолжается, долговая нагрузка почти не изменилась. Из примечательного – выплатили 160+ млн. дивидендами по итогам 2025 года (не самое приятное решение накануне нового крупного выпуска, но вполне могут себе позволить без большого ущерба общей устойчивости) 💰А-Спэйс генерирует вполне достаточно «живых» денег для покрытия долговой нагрузки и существенной части затрат по запуску новых площадок. А финансовый долг добирают главным образом для сглаживания пиковых расходов (т.к. на этапе ремонта и обустройства офисов нужно много платить вперед подрядчикам) Кредитный рейтинг ожидаемо повышен на днях – и считаю, что агентство тут подошло к оценке весьма консервативно. По голой финансовой части компания вполне достойна BBB-грейда, а основные риски тут связаны с бизнес-моделью. Её может пошатнуть: ▫️системно плохая заполняемость площадей (до сих пор она стабильно держалась на уровне 95-98%, с этим полный порядок) ▫️задержки с запуском новых объектов (здесь тоже пока придраться не к чему) ✅ По совокупности, эмитент выглядит существенно лучше основной массы ВДО. И параметров нового выпуска я жду с большим нетерпением (хотя особой щедрости и не ожидаю) ⚠️ Особо отмечу, что кроме финансирования новых площадок, часть выпуска очевиднейшим образом пойдет на исполнение колла по дорогому 1Р-02 RU000A10AYB6. Который до сих пор торгуется по 105+ %, c отрицательной доходностью (в районе минус 40%) – если у кого-то по каким-то причинам он еще лежит в портфеле, стоит обратить на это особое внимание