НИ

Недвижимость инсайды

Недвижимость, ремонт, стройка · 17 сентября 2026 г.

Открыть канал в MAX

Почему там много стартует офисов, спросите вы? Да, на рынке жилья жопа, но активные офи...

Почему там много стартует офисов, спросите вы? Да, на рынке жилья жопа, но активные офисные старты связаны не с тем, что кто-то внезапно решил осчастливить Москву офисными коробками. Это история про льготу за смену ВРИ при строительстве МПТ. Калькулятор сегодня показывает куда более жирный выхлоп именно на офисах. Поэтому многие «офисные» проекты — это дети, родившиеся исключительно ради ВРИшной льготы. Некоторые девелоперы потом вообще готовы продавать такие проекты дешевле себестоимости. Зачем? Потому что главный заработок сидит не в продаже офиса, а в том, что сам факт строительства МПТ даёт льготу на смену ВРИ по другому проекту. Кому потом нужны эти офисы и по какой цене они будут продаваться — вопрос вторичный. Бумажные МПТ важнее. Вот наглядный пример — ЗУ «Демьяна Бедного, 24, стр. 2». Ещё пару лет назад здесь хотели влепить офисник. Зачем он именно в этой локации с точки зрения офисного рынка — неважно. Важно, что его строительство позволяет получить льготу за МПТ. Теперь участок с существующим зданием продают за 520 млн рублей и незадачливому инвестору заботливо раскладывают всю магию по слайдам. На участке 0,17 га можно построить 12,1 тыс. кв. м, из которых около 10,3 тыс. кв. м — офисы. А расчётная льгота за смену ВРИ благодаря строительству этого МПТ составляет 1,3 ярда. То есть актив продаётся за 520 млн, а потенциальная льгота, ради которой вся эта конструкция затевается, — почти 1,3 ярда. Причём презентация даже особо не пытается делать вид, что главная ценность здесь — будущий прекрасный бизнес-центр. В альтернативном сценарии предлагается вообще докупить соседний участок, поменять ВРИ и построить жильё бизнес-класса. Офис здесь прежде всего инструмент: построил МПТ — заработал льготу — дальше считаешь, куда выгоднее её пристроить. На бумаге всё прекрасно: купил актив за 520 млн, построил МПТ, получил льготу почти на 1,3 ярда — профит. Правда, есть один маленький нюанс. Город Москва правила игры с ВРИ, льготами и коэффициентами любит менять примерно тогда, когда участники рынка уже успели собрать под старые правила финансовую модель. Поэтому инвестиция здесь довольно специфическая: покупаешь землю, а по факту ставишь 520 млн на то, что московский ВРИшный калькулятор через несколько лет посчитает примерно так же, как сегодня. «Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX