📍ЗОУИТ: как потерять проект после покупки участка
📍ЗОУИТ: как потерять проект после покупки участка Зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ) – это то, что проверяют в первую очередь при юридическом анализе участка. В таких зонах действуют ограничения, вплоть до запрета строительства. ЗОУИТы устанавливаются в отношении: 🔴водоемов 🔴военных частей 🔴источников водоснабжения 🔴пямятников 🔴газопроводов 🔴ж/д дорог и других подобных объектов. Долгое время информация о ЗОУИТ была хаотичной и разрозненной, и в самый ответственный момент могли вылезти сюрпризы в виде газопровода, которого нет на картах, или водного объекта, который на карте есть, а в реальности не существует. ✏ В 2018 году законодатель собрал все ЗОУИТы в ст. 105 ЗК РФ и установил важное правило: ЗОУИТ считается установленным только с момента внесения его границ в ЕГРН, а ограничения в каждой зоне должны определяться Правительством РФ. Однако если бы это правило ввели одномоментно, началось бы бесконтрольное строительство, ведь в 2018 году в ЕГРН таких зон почти не было. Поэтому установили переходный период до 2022 года, чтобы собственники объектов успели зарегистрировать ЗОУИТы, а Правительство принять положения с ограничениями для каждого вида ЗОУИТ. 🚫 Задача оказалась невыполнимой. Сроки переходного периода неоднократно переносили: сейчас до 1 января 2033 года. Фактически мы живём по старым правилам: многие зоны существуют де-юре, но в ЕГРН не внесены, и выявить их можно только «вручную». Сегодня есть много официальных цифровых сервисов, которые помогают обнаружить ограничения, но полагаться только на них нельзя. Даже если на карте зоны нет, но вы видите, что прямо за забором пищевое производство, значит, должна быть санитарно-защитная зона (СЗЗ), а в ней могут действовать запреты. 🛑 Раньше due diligence участка начинался с карт и натурного обследования, иных способов узнать об ограничениях практически не было. И об этих методах мы ни в коем случае не забываем и сегодня. ❗️Дело Хлебзавода №22 Один из самых резонансных кейсов последних лет (Дело NА40-101706/21). В 2021 году завод решил установить в отношении себя СЗЗ, которая частично затронула соседний участок, предназначенный под жилищную застройку. Роспотребнадзор Москвы отказал заводу в установлении зоны, суды трёх инстанций его поддержали: жильё в СЗЗ запрещено. Но Верховный суд отменил все акты, и при повторном рассмотрении дело решилось в пользу завода. ⚡️ВС РФ четко дал понять, что риск незнания о потенциальной ЗОУИТ лежит на том, кто строит. ❗️Региональные эксклюзивы Мало того, что ЗОУИТы не всегда легко выявить, перечень их все еще не является закрытым. В регионах продолжают встречаться зоны, которые формально ЗОУИТами не являются (их нет в ст. 105 ЗК РФ), но ограничивают использование. Примеры: зоны оползневых процессов, катастрофического затопления или зоны вокруг астрономических обсерваторий. ❓Что делать? Пока переходный период не закончился, проводить исследование не только по удобным цифровым сервисам и документам, но и оценивать реальную окружающую обстановку. Если планируете покупку участка или уже столкнулись с ограничениями — напишите нам. Посмотрим риски до сделки или подскажем, как действовать, если проект уже под угрозой. ТГ: @VasilevaDariaNFPM E-mail: Darya.Vasilyeva@nfpm.expert #ликбез_NFPM #due_diligence #недвижимость #земля
Канал в каталоге Максиметера
18 подписчиков · Прочее