NP

NF PM Legal

Прочее · 28 октября 2026 г.

Открыть канал в MAX

⚡️ВС РФ: невыполнение охранного обязательства по ОКН - основание расторгнуть договор ку...

⚡️ВС РФ: невыполнение охранного обязательства по ОКН - основание расторгнуть договор купли-продажи Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ рассмотрела дело №А40-217637/2024, в котором сделала важный вывод: неисполнение охранного обязательства собственника объекта культурного наследия (ОКН) является существенным нарушением договора и влечет его расторжение, даже, если такое условие расторжения прямо не предусмотрено договором купли – продажи объекта. ❓О чем спор? ДОМ.РФ продало Предпринимателю здание ОКН на основании конкурса. Существенным условием конкурса было выполнение охранного обязательства, в том числе подготовка проекта и проведение противоаварийных работ в течение 12 месяцев. Предприниматель проект не разработал, работы не провел. Кроме того, в здании выполнил незаконную перепланировку, а отдельные помещения продал третьим лицам без уведомления контролирующего органа. Впоследствии Предприниматель был привлечен к административной и уголовной ответственности за нарушение норм законодательства об объектах культурного наследия. Из-за этого ДОМ.РФ обратилось в суд за расторжением договора купли – продажи, возврате здания, взысканием пеней по договору, а также штрафа по п. 10.6 Договора купли – продажи. Данный пункт предусматривал штраф в размере выкупной цены (73 333 129 руб.) в случае одностороннего расторжения договора продавцом. ✔️Позиция нижестоящих судов Суды трёх инстанций взыскали пени, но отказали в расторжении договора, возврате имущества и штрафе по п. 10.6. По их мнению, данный пункт связывает расторжение с неисполнением условий конкурса в срок по п. 6.3 (7 лет), а он ещё не истёк. Значит оснований для расторжения нет. Кроме ого, органы охраны не зафиксировали угрозу разрушения памятника. ❓Что сказал ВС РФ? Верховный Суд РФ не согласился с нижестоящими судами, постановил расторгнуть Договор купли – продажи, направить дело на новое рассмотрение в части возврата помещений и определения судьбы штрафа по п. 10.6 Договора. 🔍Ключевые выводы: 1️⃣Нарушение существенных условий договора является существенным нарушением договора и основанием для расторжения по п. 2 ст. 450 ГК РФ. 2️⃣Подход для аренды ОКН применим и к купле – продаже ОКН. По Закону №73 об охране ОКН работы по сохранению ОКН должны быть выполнены в срок не более 7 лет, включая подготовку и согласование проектной документации — не более 2 лет. Это существенное условие договора аренды. При наличии обстоятельств, свидетельствующих о неспособности арендатора исполнить данные обязательства, договор может быть расторгнут в судебном порядке (Постановление Правительства №966 от 11 сентября 2015). 3️⃣Договор купли – продажи прямо закреплял, что исполнение условий конкурса является существенным условием. 4️⃣При повторном рассмотрении суды должны установить фактических владельцев помещений, привлечь их к делу и определить объём взаимных предоставлений, а также установить правовую природу штрафа по п. 10.6 Договора, и только после этого решить, кто кому что должен вернуть и возместить после расторжения сделки. ❓Что это значит для бизнеса? 1️⃣Покупая ОКН, реально оценивайте сроки и стоимость охранных работ. 2️⃣Приобретение ОКН требует дополнительной тщательной проверки исполнения охранных обязательств его владельцами. В противном случае есть реальный риск остаться без объекта и без компенсации нарушений. Планируете сделку с ОКН? Юристы NF PM помогут структурировать сделку, проверить охранное обязательство и снизить риски. Пишите в личные сообщения: @VasilevaDariaNFPM #судебная_практика #ОКН #градостроительство #недвижимость