⚖️ Незаконно отказали в выкупе участка: обязан ли арендатор продолжать платить аренду?
⚖️ Незаконно отказали в выкупе участка: обязан ли арендатор продолжать платить аренду? Верховный Суд РФ опубликовал Определение от 14 июля 2026 г. № 14-КГ26-7-К1, посвященное порядку взыскания арендной платы за публичный земельный участок при незаконном отказе в его выкупе. В 2020 году гражданин заключил с муниципалитетом договор аренды земельного участка площадью 505 кв. м сроком до 2040 года. Годовая арендная плата составляла 569 тыс. руб. Арендатор неоднократно обращался в администрацию с заявлениями о предоставлении участка в собственность без проведения торгов. Документы ему возвращали, а в выкупе отказывали. Впоследствии вступившими в законную силу судебными актами действия и решения администрации были признаны незаконными. Между тем договор аренды был расторгнут, а муниципальное учреждение потребовало взыскать с гражданина 639,1 тыс. руб. задолженности за период с 1 января 2022 г. по 14 февраля 2023 г., а также пени. Суд первой инстанции удовлетворил иск. Апелляция лишь уменьшила размер пеней с учетом действовавшего моратория, но согласилась с взысканием арендной платы. Суды исходили из того, что договор продолжал действовать, а гражданин не предъявлял в порядке гражданского судопроизводства требование о понуждении заключить договор купли-продажи. ❗️ Верховный Суд РФ признал такой подход ошибочным. Лицо, обладающее правом на выкуп арендуемого имущества, вправе потребовать возврата арендной платы, ранее внесенной за период оспаривания незаконного отказа в выкупе. Если арендная плата за этот период еще не уплачена, она не подлежит взысканию с момента, когда незаконным отказом органа местного самоуправления было нарушено право арендатора на приобретение участка в собственность. В противном случае неправомерное воспрепятствование выкупу оказалось бы для муниципалитета финансово выгоднее, чем своевременное исполнение возложенных на него обязанностей. Кроме того, при незаконном отказе передать публичный участок в собственность гражданина размер платы за последующее пользование землей не может превышать сумму земельного налога, которую гражданин уплачивал бы уже как собственник. 📌 Таким образом, самого по себе формального действия договора аренды недостаточно для взыскания всей предусмотренной им платы. Суды должны установить: — имел ли арендатор право приобрести участок без торгов; — когда он обратился с заявлением о выкупе; — с какого момента его право было нарушено незаконным отказом; — какова сумма земельного налога за соответствующий период. При этом определение Верховного Суда не означает автоматического освобождения любого арендатора от платежей. Так, за день до рассмотрения кассационной жалобы муниципальное учреждение представило сведения о том, что отдельным решением суда право собственности арендатора на жилой дом, расположенный на участке, было признано отсутствующим, а запись в ЕГРН аннулирована. Это обстоятельство имеет принципиальное значение, поскольку именно наличие в собственности здания могло служить основанием для исключительного права на приобретение земли по ст. 39.20 ЗК РФ. Поэтому при новом рассмотрении суду предстоит установить, существовало ли у гражданина само право на выкуп участка в спорный период. Только после этого можно определить, подлежит ли взысканию арендная плата и в каком размере. Верховный Суд отменил решения всех трех инстанций и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. ✅ Основной вывод: публичный орган не вправе извлекать дополнительную имущественную выгоду из собственного незаконного отказа. Но применение этого правила зависит от того, действительно ли арендатор обладал правом на выкуп земельного участка. #ВасьяноваВправе