Верховный Суд наконец-то опубликовал долгожданное Определение от 14 июля 2026 г. № 18-К...
Верховный Суд наконец-то опубликовал долгожданное Определение от 14 июля 2026 г. № 18-КГ26-60-К4 по одному из дел об уже нашумевшем массовом изъятии земельных участков в границах Сочинского национального парка. Как и обещала, делаю разбор этого судебного акта. ⚖️ Покупатель лишился земельного участка: можно ли взыскать с продавца уплаченные деньги? В 2008 году женщина приобрела земельный участок площадью 800 кв. м. Право собственности продавца было зарегистрировано, сведения о нем содержались в ЕГРН. После заключения договора право собственности покупателя также зарегистрировали в установленном порядке. Однако в 2022 году по иску прокурора суд признал право собственности покупателя отсутствующим. Было установлено, что участок частично расположен на землях лесного фонда в границах Сочинского национального парка, а Российская Федерация согласия на его отчуждение не давала. Кроме того, выяснилось, что постановление администрации 1994 года, на основании которого участок первоначально предоставили продавцу, фактически не издавалось. Участок сняли с кадастрового учета, а покупателю отказали в признании ее добросовестным приобретателем. После этого женщина обратилась с иском к продавцу и потребовала: — признать договор купли-продажи недействительным; — применить последствия недействительности сделки; — взыскать 2,2 млн руб., уплаченных за участок; — возместить расходы на юридическую помощь и иные убытки. Суды трех инстанций отказали в удовлетворении требований. По их мнению, покупатель должна была самостоятельно проверить не только наличие зарегистрированного права продавца, но и законность первоначального предоставления участка, включая существование соответствующего постановления администрации. Верховный Суд РФ с таким подходом не согласился. ❗️ Суд напомнил, что государственная регистрация представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, перехода, ограничения или прекращения прав на недвижимость. Государственный реестр основан на принципах публичности и достоверности, а выписка из ЕГРН является доказательством зарегистрированного права. В рассматриваемом деле на момент продажи право собственности продавца было зарегистрировано. Покупатель руководствовалась официальными сведениями реестра и не была уведомлена о нахождении участка в границах особо охраняемой природной территории. Возложение на обычного покупателя обязанности проверять подлинность архивного постановления администрации, принятого задолго до совершения сделки, фактически означало бы установление для него более высокого стандарта проверки, чем тот, который должен был применить регистрирующий орган. Особое значение имеет вывод ВС РФ о последствиях ничтожности сделки: признание сделки ничтожной устраняет ее юридические последствия с момента совершения, но не исключает факта противоправного поведения, из-за которого другая сторона, не знавшая и не способная знать о ничтожности сделки, понесла финансовые потери. В данном случае продавец получил от покупателя 2,2 млн руб. за участок, право на который первоначально было оформлено незаконно. Покупатель лишилась и участка, и уплаченных денежных средств. ВС РФ указал, что уплаченная покупателем цена при таких обстоятельствах может рассматриваться как убытки. Механизм их возмещения должен восстановить финансовое положение, существовавшее до вступления сторон в соответствующие отношения. Иной подход приводил бы к очевидно несправедливому результату: право покупателя на участок прекращено, сам участок снят с кадастрового учета, однако полученные продавцом деньги остаются у него. Это противоречит не только правилам о полном возмещении убытков, но и общему принципу гражданского законодательства: никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. #ВасьяноваВправе