Покупатель приобрёл земельный участок с ЗОУИТ: кто несёт риск? ⚖️🏡
Покупатель приобрёл земельный участок с ЗОУИТ: кто несёт риск? ⚖️🏡 Сегодня на реальных кейсах разберём ситуацию, когда покупатель, приобретая земельный участок, не был поставлен продавцом в известность о наличии на нём ЗОУИТ. ❓ Как действовать в этой ситуации? По общему правилу продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. ЗОУИТ как раз относится к одному из видов таких ограничений (п. 1 ст. 37 ЗК РФ). Соответственно, если такая информация не предоставлена, покупатель вправе требовать в судебном порядке: ✔️ соразмерного уменьшения покупной цены; ✔️ либо расторжения договора (особенно если наличие ограничений практически делает невозможным использование земельного участка по целевому назначению). Наличие ограничений в виде ЗОУИТ расценивается судами как существенное нарушение договора, поскольку покупатель в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении сделки. ❓ Но тут возникает второй вопрос: что делать, если продавец сам не знал об имеющихся ограничениях? На кого в этом случае — на продавца или на покупателя — необходимо возложить риск неосведомлённости о наличии ограничений в отношении земельного участка? ⚖️ Судебная практика исходит из того, что договор купли-продажи подлежит расторжению, если продавец в момент его заключения обладал информацией о том, что на участок установлены ограничения прав, и намеренно скрыл её. 📌 В одном из рассмотренных дел Верховный Суд РФ указал, что при недоказанности факта того, что продавец знал или должен был знать о наличии обременения или ограничения использования земельного участка и сообщил покупателю ложные сведения, риск неосведомлённости о наличии ограничений, установленных нормативным правовым актом, не может быть возложен только на продавца (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 02.04.2019 № 38-КГ19-1). 📌 В другом деле часть земельного участка после его продажи была истребована в собственность Российской Федерации по иску природоохранного прокурора как находящаяся в береговой полосе водного объекта. Однако и в этом случае суд встал на сторону продавца недвижимости, указав, что отсутствуют основания полагать, что на момент заключения договора купли-продажи продавец располагал или должен был располагать сведениями об обременении земельного участка охранной зоной водного объекта, намеренно ввёл покупателя в заблуждение относительно существующих ограничений либо знал, что использование земельного участка в соответствии с видом разрешённого использования невозможно (Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 15.01.2025 № 88-995/2025). 📌 При этом бремя доказывания осведомлённости продавца об имеющихся обременениях (ограничениях) земельного участка по существу возложено на покупателя. Так, в одном из дел продавец в судебном заседании не отрицал, что знал о наличии ограничений, связанных с прохождением по земельному участку охранной зоны газопровода, которые полностью исключали возможность строительства. Доказательств того, что эта информация была доведена до покупателя при заключении договора купли-продажи, представлено не было. В связи с этим суды пришли к выводу о расторжении договора купли-продажи земельного участка (Определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 26.02.2024 № 88-5114/2024 по делу № 2-517/2023). ⚖️ Как видно из судебной практики, сам по себе факт существования ЗОУИТ ещё не означает автоматического удовлетворения требований покупателя. Ключевое значение имеет ответ на вопрос: знал ли продавец об ограничениях и сообщил ли он о них покупателю. #ВасьяноваВправе