Покупатель обнаружил ЗОУИТ на приобретённом земельном участке. 🏡
Покупатель обнаружил ЗОУИТ на приобретённом земельном участке. 🏡 Как и обещала, рассказываю о проблемах, которые могут возникнуть из-за неосмотрительности покупателя земельного участка, не проверившего информацию о наличии ЗОУИТ. Напомню, что отсутствие соответствующих сведений о ЗОУИТ в ЕГРН не является поводом считать, что такие зоны установлены неправильно. Действительно, по общему правилу зоны с особыми условиями использования территории устанавливаются на основании решений уполномоченных органов. При этом в отношении каждого вида ЗОУИТ (а их в Земельном кодексе РФ в настоящее время 25) Правительство РФ утверждает специальное Положение, в котором должен быть указан федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный на принятие решений об установлении, изменении или прекращении существования ЗОУИТ. Исключение составляют случаи, когда ЗОУИТ возникает в силу федерального закона (например, прибрежные защитные полосы, защитные зоны объектов культурного наследия и т.д.). В таких ситуациях принятие специального решения не требуется. 📌 Сведения о границах ЗОУИТ подлежат внесению в ЕГРН. ЗОУИТ, в том числе возникающие в силу закона, считаются установленными со дня внесения сведений о такой зоне в ЕГРН (п. 24 ст. 106 ЗК РФ). Именно с этого момента возникают ограничения использования земельных участков, расположенных в границах таких зон. Правообладатели земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости, находящихся в границах ЗОУИТ, должны быть уведомлены органом регистрации прав о внесении сведений о такой зоне в ЕГРН. ⚖️ Но здесь возникает одно важное исключение, обусловленное переходными положениями Федерального закона № 342-ФЗ. В соответствии с ч. 8 ст. 26 Федерального закона № 342-ФЗ до 1 января 2033 года ЗОУИТ считаются установленными даже при отсутствии сведений о них в ЕГРН, если такие зоны были установлены решением (согласованием) органа власти, нормативным актом либо на основании решения суда, принятыми до 2031 года. При этом ЗОУИТ считается установленной при условии, что утверждено описание местоположения её границ в текстовой и (или) графической форме либо границы такой зоны обозначены на местности. Поэтому ссылка на отсутствие соответствующих сведений в ЕГРН в условиях переходного периода не всегда является корректной. ❓ И именно здесь возникает важная дилемма. Где найти баланс интересов продавца земельного участка, который заключил договор купли-продажи без указания в нём сведений о наличии ЗОУИТ, и приобретателя земельного участка, который по причине правовой неграмотности полагался исключительно на сведения ЕГРН и не провёл полноценный градостроительный анализ участка перед его покупкой? ⚖️ Судебная практика по этому вопросу остаётся крайне противоречивой. Однако уже есть отдельные дела, рассмотренные Верховным Судом РФ и судами кассационных инстанций, которые задают общие ориентиры при оценке добросовестности продавца и покупателя недвижимости, а также позволяют понять, как должен распределяться риск неосведомлённости сторон договора купли-продажи о наличии ограничений в отношении земельного участка. 📖 Общий разбор этих кейсов — в завтрашнем посте. #ВасьяноваВправе