Выселить должника до регистрации права собственности на победителя торгов нельзя — 17 августа 2026 г. в 05:46:54.991
Выселить должника до регистрации права собственности на победителя торгов нельзя Одна из наболевших проблем после торгов: квартира оплачена, ДКП заключен, торги состоялись, но переход права собственности еще не зарегистрирован. Можно ли уже на этом этапе обращаться в суд с требованием о выселении должника и снятии его с регистрационного учета? Позиция сильного Второго кассационного суда - нет. Да, в практике встречались решения, когда суды выселяли должников еще до регистрации перехода права собственности на победителя торгов. Особенно часто такие решения можно было встретить до середины 2025 года. Но сейчас практика почти пришла к общему знаменателю: сначала регистрация права собственности и только потом выселение. Фабула Победитель торгов приобрел квартиру должника-банкрота за 113 млн руб. ДКП заключен, стоимость квартиры полностью оплачена, но переход права собственности на победителя торгов не зарегистрирован. Победитель потребовал признать проживающих в квартире лиц утратившими право пользования, выселить их и снять с регистрационного учета. Кроме того, он потребовал взыскать более 10,5 млн руб. неосновательного обогащения за пользование квартирой и проценты. Первая инстанция в иске отказала. Апелляция оставила решение без изменения. Кассация согласилась. Причина: на дату решения суда право собственности победителя торгов еще не было зарегистрировано: «До перехода права собственности на спорную квартиру право ответчиков на проживание в ней сохраняется» Сам по себе факт победы на торгах, заключения договора и даже полной оплаты квартиры этого не меняет: «Право собственности на недвижимое имущество возникает у покупателя с момента государственной регистрации. Каких-либо исключений для возникновения права собственности в отношении приобретенного на торгах недвижимого имущества, действующее законодательство не содержит» И итоговый вывод: «До перехода права собственности на спорную квартиру, оснований у покупателя для обращения с настоящим иском не имелось» Если обратиться с иском раньше и получить отказ именно по причине отсутствия зарегистрированного права, дальнейшее обжалование создает дополнительный финансовый риск для победителя торгов: ответчики вправе заявить о взыскании понесенных ими судебных расходов, в тч расходов на представителя. При этом уплаченная истцом госпошлина при отказе в иске также остается его расходом и не компенсируется. Поэтому даже если в первой инстанции вам попался суд, который не учел актуальную судебную практику и удовлетворил иск о выселении до регистрации перехода права собственности, должник может обжаловать решение в апелляции и кассации. Если вышестоящий суд его отменит, судебные расходы должника на представителей во всех пройденных инстанциях могут быть взысканы с вас. В итоге к собственным расходам на процесс добавятся еще и расходы противоположной стороны. При этом подавать иск только после регистрации права собственности не обязательно. Если вы понимаете сроки устранения причин, по которым регистрация приостановлена, можно обратиться в суд заранее. Например, вы знаете, что в ближайшие два месяца будут погашены аресты, ипотека или устранены другие препятствия для регистрации перехода права. С учетом сроков назначения первого судебного заседания (в течение 2х месяцев назначается предварительное заседание) к моменту рассмотрения дела право собственности уже может быть зарегистрировано. В этом случае достаточно в первом заседании приобщить к материалам дела актуальную выписку из ЕГРН, подтверждающую переход права собственности, и основание для отказа в иске в связи с отсутствием у вас зарегистрированного права отпадет, иск удовлетворят. Реквизиты судебного акта: определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 26.09.2024 № 88-23789/2024 по делу № 2-232/2023.