Юрист по земле и недвижимости в Краснодаре и крае Ушаков Богдан
Прочее · 15 апреля 2026 г.
Риск покупки земли в Краснодарском крае № 4. Территориальная зона земельного участка от... — 15 апреля 2026 г. в 14:57:24.305
Риск покупки земли в Краснодарском крае № 4. Территориальная зона земельного участка отличается от функциональной зоны. Общее правило таково: участок можно использовать в соответствии с разрешенным использованием, которое определяется правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) соответствующего муниципального образования. А именно: градостроительным регламентом территориальной зоны, в которой он расположен. Проблема: но в практике Краснодарского края предопределяющим является также и генеральный план. И если функциональная зона по генплану отличается от территориальной зоны по ПЗЗ и не предназначена для использования участка в соответствии с планируемым использованием, то высок риск отказа в «согласовании строительства». Пример из практики: участок по ПЗЗ расположен в территориальной зоне индивидуальной жилой застройки. Собственник подал в администрацию уведомление о планируемом строительстве и получил «отказ», поскольку участок по генплану расположен в лесопарковой функциональной зоне, не предназначенной для ИЖС. Законно ли это? Нет. Но будете ли вы что-то строить в таких условиях? «Отказ» можно оспорить в суде, но для этого потребуется время, причем гарантировать его успех невозможно (вполне вероятно, что ко времени вынесения судебного решения территориальную зону по ПЗЗ приведут в соответствие с функциональной зоной по генплану, что может повлиять на убедительность позиции администрации в суде). Что делать: загружать актуальную редакцию генерального плана, открывать карту функциональных зон и смотреть функциональную зону участка. Дополнительно: для пущей прочности проверить, планируются ли какие-то изменения в генплан. Проекты внесения изменений также должны публиковаться на ФГИС ТП, размещаться на сайтах администраций. Хорошо бы еще позвонить в профильный отдел администрации и уточнить эту информацию. И если изменения генплана планируются, то загрузить проект внесения изменений, открыть карту функциональных зон и посмотреть планируемую функциональную зону. Почему нужна дополнительная проверка: в Краснодарском крае администрации «не согласовывают строительство» даже по причине планируемых, но еще не утвержденных изменений генплана.