Юрист по земле и недвижимости в Краснодаре и крае Ушаков Богдан
Прочее · 10 марта 2026 г.
Как минимизировать риск покупки земли, на которой нельзя строить. Покупайте землю с сог... — 10 марта 2026 г. в 11:19:12.370
Как минимизировать риск покупки земли, на которой нельзя строить. Покупайте землю с согласованным уведомлением о начале строительства. История: Пришел человек на консультацию с катастрофической ситуацией. Участок в Горячем ключе, Краснодарский край. По документам: • ГПЗУ – зонирование позволяет строить дом, никаких ограничений на застройку нет, указано пятно застройки; • в ЕГРН никаких обременений, никаких ЗОУИТ. Сделку сопровождали через агентство недвижимости, землю смотрели и в банке, и юристы агентства недвижимости. Заключили ДКП, оформили перехода права собственности. Спустя месяц новый собственник подает уведомление о начале строительства. А администрация его не согласовывает. Причина – пока оформлялась сделка, в ЕГРН внесли сведения о ЗОУИТ, которая запрещает застройку. Варианты. 1) Оспорить отрицательное уведомление администрации. То, что указано в ГПЗУ, действует 3 года. Соответственно, возможность и параметры застройки «забетонированы». Но ситуация крайне неоднозначная, практика по аналогичной ситуации как положительная, так и отрицательная. Причем больше отрицательной. 2) Строить дом и зарегистрировать по дачной амнистии. В теории, есть вероятность успеха. Но в теории. На практике вероятность низкая. + в будущем от «владельца» ЗОУИТ может последовать иск о сносе дома как построенного при наличии запрета. В общем, риски существенные. Можно ли было как-то на этапе заключения договора выяснить, что в ближайшее время будет установлена такая ЗОУИТ? Почти нет. Если это не аммиачный завод и иной объект, который можно обнаружить невооруженным взглядом. Что предпринять, чтобы минимизировать такие риски? Договариваться с продавцом о том, чтобы он до сделки подал в администрацию уведомление о начале строительства и получил положительное уведомление. Сам так делал неоднократно. Конечно, продавцы неохотно идут на это. Но тем не менее, безопасность превыше всего. В тех случаях, когда, что называется, «интуиция подсказывает», лучше сделать все возможно для безопасности, чем быть собственником земли, на которой ничего нельзя построить, да еще и платить ипотеку за нее.