Юрист по земле и недвижимости в Краснодаре и крае Ушаков Богдан
Прочее · 2 сентября 2026 г.
Минстрой наконец разъяснил закон о зонах подтопления. И новости хорошие. — 2 сентября 2026 г. в 10:35:05.650
Минстрой наконец разъяснил закон о зонах подтопления. И новости хорошие. Помните три проблемы, которые я разбирал по новым правилам строительства в зонах затопления и подтопления? Про то, что непонятно, какая защита достаточна, что делать, если власть не построила защиту территории, и что будет с теми, кто уже строился. Минстрой выпустил разъяснение (письмо от 02.09.2026 № 54339-ИФ/08), и один из главных вопросов там закрыт. Главный вывод: закон обратной силы не имеет. Если у вас уже есть разрешение на строительство, выданное до того, как участок попал в зону затопления/подтопления, - строить можно. Причем даже если само разрешение выдано еще до вступления в силу нового закона (301-ФЗ). Минстрой прямо ссылается на статью 4 ГК РФ: закон не имеет обратной силы, если иное прямо не предусмотрено. А в самом 301-ФЗ такой оговорки нет. Механизм, на который опирается Минстрой - п. 2 ст. 107 ЗК РФ. Там написано: с момента установления зоны с особыми условиями использования территории и до ввода объекта в эксплуатацию, независимо от новых ограничений, разрешается: ▪️ строить, если разрешение на строительство получено еще до установления зоны; ▪️ достраивать, если стройка стартовала до установления зоны и разрешение вообще не требовалось; ▪️ использовать уже существующие здания по их виду разрешенного использования. А что с долевым строительством? Отдельно, прямым текстом: этот же подход применяется и к объектам, которые строятся по 214-ФЗ (в том числе к многоквартирным домам). Сам факт попадания стройки в зону затопления/подтопления при наличии действующего разрешения на строительство - это не основание ни прекратить разрешение, ни отказать во вводе в эксплуатацию. Что это значит на практике Если у застройщика разрешение уже было и осталось действующим - никто не имеет права его отозвать только потому, что участок задним числом попал в зону. И дольщики таких проектов могут выдохнуть - формального основания остановить стройку из-за этого у властей больше нет. Но обратите внимание - разъяснение говорит именно про уже выданные разрешения. Для новых строек в таких зонах правила остаются запретительными: строить нельзя, кроме сооружений инженерной защиты, а порядок прекращения самой зоны по-прежнему сформулирован расплывчато (мы это разбирали ранее).