Юрист по земле и недвижимости в Краснодаре и крае Ушаков Богдан
Прочее · 13 августа 2026 г.
Новые правила строительства в зонах затопления и подтопления с 4 августа 2026. — 13 августа 2026 г. в 08:31:11.862
Новые правила строительства в зонах затопления и подтопления с 4 августа 2026. 4 августа 2026 г. подписан и вступил в силу закон № 301-ФЗ, который изменил всего две статьи Водного Кодекса (24 и 67.1). Но для тех, кто владеет землей в зонах затопления и подтопления и участников рынка недвижимости, создал много неопределенности. Как было раньше Строить капитальные объекты в зонах затопления/подтопления запрещалось, если территория не защищена инженерными сооружениями (дамбой, берегоукреплением и т.д.). Логика простая: есть защита → можно строить. Нет защиты → нельзя. На практике работало еще проще. Когда муниципалитеты отказывали в согласовании стройки, суды вставали на сторону собственников. Норма не требовала, чтобы защита была построена именно на момент подачи уведомления, ее можно было возвести уже в процессе застройки (Определение СКАД ВС РФ от 01.03.2023 № 49-КАД22-11-К6). В итоге строились все. Никто никакой защиты не строил, ни до, ни во время, ни после. И ничего за это не было. Что изменилось? Теперь строительство в зонах подтопления/затопления запрещено в принципе. Есть только одно исключение – можно строить только сами сооружения инженерной защиты. Вот так норма звучит теперь: «Запрещается размещение населенных пунктов и строительство объектов капитального строительства… за исключением строительства сооружений инженерной защиты территорий и объектов от негативного воздействия вод». Возникает логичный вопрос – значит ли это, что наличие инженерной защиты (например, дамбы) больше не дает права строить? Если читать закон буквально, то да – наличие инженерной защиты не разрешает строительства, потому что строительство в зонах затопления запрещено в принципе. К счастью, ответ все-таки другой. И находится он не в самом законе, а в Постановлении Правительства РФ № 360 от 18.04.2014, профильном для зон подтопления и затопления. Нас интересует пункт 20 этого Постановления: «Существование зон затопления, подтопления может быть прекращено … в случае обеспечения территории инженерной защитой от негативного воздействия вод». Здесь важна сама формулировка: не «зона автоматически прекращается», а «может быть прекращено». Упрощенно идея выглядит так: 1) нет защиты → есть зона подтопления → строить нельзя; 2) есть защита → зону можно прекратить → строить можно. А кто вообще должен строить эту защиту? Здесь все зависит от масштаба. Если защита нужна вашему конкретному участку, строить ее обязаны вы сами, как собственник. За свой счет, своими силами, без права переложить это на государство. Если же речь о защите территории целиком, например всего поселка или целого квартала у реки, то это уже задача власти. Обязанность возлагается на органы публичной власти, отвечающие за градостроительство на этой территории. Логика понятная. Собственный участок защищай сам. Если проблема на уровне целого района, это уже вопрос не одного человека, а муниципалитета или региона. Механика, как это теперь работает на практике. 1. Вы (как собственник участка) или уполномоченный орган (в отношении территории) строите защитное сооружение. Это закон прямо разрешает (ч. 4 ст. 67.1 Водного кодекса РФ). 2. Это дает основание запустить процедуру прекращения зоны по пункту 20 Постановления № 360. 3. Только после того, как уполномоченный орган «выведет» участок из зоны и внесет изменения в ЕГРН, можно строиться. Концептуально выглядит логично. Но из этого вытекают три серьезные проблемы, с которыми на практике, полагаю, придется столкнуться. Расскажу о них в следующих постах. ⤵️