Передвижники-2 VS iD Мурино-3. Что выгоднее для инвестора?
Передвижники-2 VS iD Мурино-3. Что выгоднее для инвестора? Пришёл клиент с довольно понятным запросом: — есть бюджет до 10 миллионов рублей; — хочется купить недвижимость именно как инвестицию; — скорее всего, студию в Петербурге или рядом; — задача — чтобы деньги не просто лежали в бетоне, а росли. Как раз 8 сентября в продажу вышли новые очереди в 2 ЖК. А, как известно, на старте можно купить квартиру по самой привлекательной цене. Поэтому я решила сравнить Передвижники-2 и ID Мурино-3 с точки зрения "что в итоге принесёт инвестору больше денег?". «Передвижники 2» от RBI — почти центр Петербурга. Бизнес-класс, район Балтийской, примерно 10 минут пешком до метро. На старте студии здесь начинаются примерно от 9,67 млн рублей за 25,5 м². Для сравнения: первый дом «Передвижников» стартовал в декабре прошлого года, а сегодня минимальная студия там стоит уже около 11,25 млн, а студии 27–28 метров предлагаются примерно за 13,6–15,3 млн рублей. Конечно, нельзя просто сказать: «Вот сейчас купим за 9,7, а через год обязательно продадим за 13». Так инвестиции не считаются. Но сама разница между ценой нового старта и уже продающейся первой очередью для меня интересна. Если предположить рост стоимости студии во второй очереди хотя бы на 20–25% за несколько лет, наши сегодняшние 9,67 млн могут превратиться примерно в 11,6–12,1 млн рублей. Это только прогноз. Но для центральной городской локации он мне не кажется фантастическим. А что с арендой? Сегодня хорошие меблированные студии в районе Балтийской сдаются примерно за 45–55 тысяч рублей в месяц. Возьмём средние 50 тысяч. Это 600 000 рублей аренды в год. На стоимость покупки 9,67 млн — примерно 6,2% валовых годовых. Не депозит, конечно. Но здесь мы получаем не только аренду — у нас ещё остаётся сам актив, который растёт в цене. И второй вариант. iD Murino III от Euroinvest Development. Совсем другая история. Комфорт-класс. Мурино. До метро уже не десять минут пешком. Зато вход значительно ниже. В зависимости от корпуса и условий предложения по студиям сейчас начинаются примерно от 5 млн рублей, а отдельные предложения застройщика идут ещё ниже. Для сравнения посмотрела уже построенный iD Murino II. Сегодня студии там предлагаются на вторичном рынке примерно за 4,2–6,2 млн рублей. А сдаются примерно за 25–35 тысяч в месяц. Если купить условно за 5,2 млн и сдавать за 30 тысяч: 360 тысяч в год. Это около 6,9% валовых годовых. И получается интересная вещь. По проценту от вложенных денег Мурино может даже выигрывать в аренде. Потому что квартира стоит почти в два раза дешевле, а аренда — вовсе не в два раза ниже. Но есть другая сторона. Если моя задача — не только ежемесячно получать 30 тысяч, а через несколько лет продать объект значительно дороже и переложить капитал дальше, то мне уже гораздо интереснее «Передвижники». Потому что недвижимость — это не только квадратные метры. Это прежде всего локация. Метро. Количество земли вокруг, на которой ещё можно построить конкурирующие проекты. Спрос. Среда. И количество людей, которые через несколько лет захотят купить вашу квартиру. Поэтому пока мой предварительный расклад такой: iD Murino — интереснее по цене входа и может дать хорошую арендную доходность. «Передвижники 2» — дороже, но, на мой взгляд, значительно интереснее с точки зрения роста самого капитала и будущей ликвидности. Но окончательное решение я пока не приняла. Буду считать дальше: конкретные планировки, этажи, виды, условия рассрочки, стоимость ремонта и меблировки и сценарий выхода из объекта. Потом покажу, что в итоге выбрали клиенту. Вот примерно так и выглядит моя работа с инвестиционной недвижимостью. Не «мне нравится этот ЖК». А цифры → риски → стратегия → точка входа → точка выхода. И только потом бронирование. На связи, Анна Ржанникова +79219049440