Дневник брокера

Квартира у моря как инвестиция: что я считаю до покупки Если вы пришли сюда из 📱Instagram, продолжу мысль оттуда. Я задал простой вопрос: Квартира у моря — это вообще инвестиция? Мой ответ: не обязательно. Всё зависит от того, какую задачу должен решить ваш капитал. Для одного квартира у моря — арендный актив. Для другого — место, где семья проводит несколько месяцев в году. Для третьего — недвижимость в другой стране, которая одновременно решает несколько задач. Поэтому я начинаю не с вопроса: «Какую квартиру купить?» А с другого: «Зачем вам вообще этот объект?» Если нужен доход от аренды, я смотрю на: • загрузку • сезонность • стоимость управления • расходы • ликвидность • конкуренцию • реальный денежный поток после расходов Если человек собирается сам жить в кв…

Семейная ипотека: давайте наконец посчитаем, во сколько она обойдётся В прошлом посте разобрал, что меняется с 1 октября. Теперь самое интересное — цифры. Возьмём семью с одним ребёнком, Москву или МО, первоначальный взнос 20% и срок 30 лет. До 1 октября льготная часть — до 12 млн ₽ под 6%. С 1 октября для семьи с одним ребёнком — те же 12 млн ₽, но уже под 12%. Для суммы сверх льготного лимита в расчёте беру условные 18% годовых. Это просто пример — реальная рыночная ставка зависит от банка и условий конкретного кредита. Теперь смотрим, что происходит с разными квартирами. 🏠 Квартира за 20 млн ₽ Первоначальный взнос — 4 млн. В кредит — 16 млн. До 1 октября: 12 млн под 6% → ≈72 тыс. ₽/мес. 4 млн под 18% → ≈60 тыс. ₽/мес. Итого ≈132 тыс. ₽/мес. После 1 октября: 12 млн под 1…

Семейную ипотеку меняют с 1 октября. И здесь уже недостаточно просто знать ставку. 24 сентября Минфин утвердил новые условия программы. Главное изменение — ставка теперь будет зависеть от количества детей в семье. Для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области: 👶 1 ребёнок — 12%, до 12 млн ₽ 👶👶 2 ребёнка — 10%, до 15 млн ₽ 👶👶👶 3 ребёнка — 8%, до 18 млн ₽ 👨‍👩‍👧‍👦 4 ребёнка — 6%, до 18 млн ₽ 5 и более детей — 4%, до 18 млн ₽. При этом хотя бы одному ребёнку должно быть меньше 7 лет на момент заключения кредитного договора. Новые условия распространяются на кредиты, выданные с 1 октября 2026 года. И есть ещё один момент, который я бы не пропускал. Льготная ставка теперь будет субсидироваться максимум 15 лет. То есть привычная логика «взяли сем…

Если у человека есть 200 млн, он не обязательно купит квартиру за 200. И вот это, на мой взгляд, многие недооценивают. Представьте две квартиры. Первая — 120 млн: большая площадь, эффектный ремонт, всё максимально. Вторая — 60 млн: меньше, зато нужная локация, удобная планировка, хорошая ликвидность и никаких лишних метров. Я вполне могу представить, что человек с бюджетом 200 млн выберет вторую. Не потому, что хочет сэкономить. А потому что не видит смысла платить ещё 60 млн. Ему не нужен кабинет, которым никто не будет пользоваться. Не нужна площадь ради площади. Не нужен дорогой ремонт, который через несколько лет захочется переделать. И точно не обязательно превращать весь свободный капитал в квадратные метры. Когда бюджет небольшой, мы чаще спрашиваем: «Что я могу себе по…

За что я готов переплатить 20 млн за квартиру? Не за мрамор. Не за дизайнерскую кухню. И точно не за золотые краны. Ремонт можно переделать. Мебель — заменить. Даже планировку иногда можно изменить. А вот вид из окна уже не поменяешь. Локацию не перенесёшь. Приватность не докупишь. И если напротив через два года может появиться ещё один дом — никакой ремонт это не исправит. Поэтому я могу спокойно заплатить на 20 млн больше за квартиру, если эти деньги дают мне то, чего нельзя создать после покупки: — редкий вид; — действительно сильную локацию; — приватность; — террасу, которую невозможно повторить; — планировку, которую почти невозможно найти снова. А если дополнительные 20 млн — это просто более дорогая отделка? Я бы не купил. Для меня «дорогая» квартира — это не та, где мн…

Предварительный договор: когда я бы насторожился Сегодня хочу разобрать одну вещь, которая периодически встречается в сделках с недвижимостью — предварительный договор. Сразу скажу: сам по себе такой договор меня не пугает. Иногда он действительно нужен. Например, квартира понравилась, цену зафиксировали, но продавцу ещё нужно решить какие-то вопросы с документами или закрыть свою встречную сделку. В этом случае логика понятна. Но есть другой вариант. Когда покупателю говорят: «Давайте пока подпишем предварительный договор и внесём деньги, а основной договор заключим потом». И вот здесь я уже начинаю задавать вопросы. Почему потом❓ Что именно сейчас мешает провести обычную сделку? Что будет с деньгами покупателя? Когда заключается основной договор? Что произойдёт, если продавец…