Сроки сдачи. По документам и реальные.
Сроки сдачи. По документам и реальные. Всем привет, на связи Карина!😊 И сегодня я хочу разобрать очень важную тему - сроки сдачи, а точнее, сроки, когда вы начнете получать реальные деньги от сдачи. Очень часто на презентациях с клиентами я слышу от менеджеров застройщика, что срок запуска отеля планируется через полгода после ввода в эксплуатацию. И, по классике жанра, что уже в первый год работы апарт-отеля ваш номер принесет вам 10-15% годовых, при «пессимистичном раскладе» 🤡 Давайте разбираться. В том, что застройщика ведется в эксплуатацию в сроки, указанные в ДДУ, сомнений нет - иначе на него лягут огромные пении и штрафы. Плюс собственник может расторгнуть ДДУ и вернуть деньги с эскроу, если стройка задерживается более, чем на 2 месяца. Вопрос скорее в реальных сроках получения дохода. По закону, после ввода объекта в эксплуатацию, у застройщика есть еще 6 месяцев на выдачу ключей. Далее, ремонт. На презентации у застройщика вам, скорее всего, расскажут, что ремонт сделают за 2-4 месяца, ведь все (и застройщик, и подрядчик по ремонту, и отельер) заинтересованы запуститься как можно скорее. На деле - ремонт в лучшем случае полгода. А иногда и 8 месяцев. Именно эти сроки обычно прописаны в договоре подряда. А на вопрос «почему так долго?» вам, скорее всего, ответят - «это с запасом», или «это стандартный договор» и т д. Далее, запуск отеля. Набор команды, обучение персонала, открытие ресторанов и бассейнов, тестирование номеров, прохождение процедуры присвоения «звездности», внедрение стандартов, подключение к агрегаторам и площадкам бронирования, запуск рекламы, маркетинг… список можно продолжать бесконечно. Этот процесс может занять еще 6-12 месяцев, если иное не прописано, например, в договоре с отельером. И это нормально, ведь запустить бизнес-машину и настроить в ней все процессы - это огромный обьем работы, и выполнить его за 1-2 мясяца просто нереально! Таким образом, с момента ввода в эксплуатацию до момента получения реальных денег от сдачи, может спокойно пройти 1,5-2 года ❗️ Исключением являются объекты, где ремонт «зашит» в ДДУ, и где вы получаете ключи от полностью укомплектованного мебелью и техникой номера. Однако и здесь понадобится время на раскрутку отеля! Кстати, есть даже такое понятие, как «первые 3 стабилизационных года» в отельном бизнесе. Первые 3 года работы отеля называют стабилизационным периодом. В это время отель только раскручивается. Показатели ADR (средняя стоимость проживания) и LTV (прямая возвращаемость клиентов) сильно отличаются от рыночных, и это абсолютно нормально, что в первый год отеля вы можете не увидеть обещанных 10% годовых ❗️ Именно поэтому некоторые проекты дают гарантированный доход на первые 3 года работы отеля. Или, например, минимальный гарант на весь срок договора с отельером (10-15 лет). Главный совет, который я хочу дать инвесторам - это фиксировать не те сроки, которые вам говорят в офисе застройщика, а те, которые прописаны в документах! А еще лучше - изначально выбирайте объект вместе с профессионалом, который сразу будет озвучивать вам реальные цифры ❗️ Так вы сбережете и деньги, и нервы 🤗 #аналитика Контакты для связи: 📩 Написать в MAX 🛒 Телеграм: @KarinaCrimeaRealestate 📌 Написать в WhatsApp 📞 Звонки +79933503098