Доход 17% годовых и окупаемость 6 лет. Часть 1.
Доход 17% годовых и окупаемость 6 лет. Часть 1. Всем привет, на связи Карина! «Пассивный доход минимум от 15% годовых и полная окупаемость от 6-7 лет» - слышу я на каждом от шагу от застройщиков, агентов, клиентов, которые, с свою очередь, слышат это от других агентов… Сейчас я буду спускать вас с небес на землю! Я покажу вам реальную математику на примере нескольких действующих объектов, в которые мы заходили с инвесторами. Эти объекты показали одни из лучших из цифр по доходу. Прошу заметить - подтвержденному доходу, с реальными выписками о сумме перечислений собственникам! Пример 1. Моне, отель 4*, Сочи Объект: Апартаменты 24 квм Цена покупки: 18,9 млн р (с полной отделкой и мебелью). Загрузка: подтвержденная доходность на номер выбранной нами категории 1,4 млн в год уже чистыми (за вычетом ку, обслуживания территории, работы УК и отчислений в фонд ремонта Итог: Реальная чистая доходность - 7,4 % годовых. Ежегодный прирост к стоимости средней ставке заселения - 12%, это значит что с учетом прироста срок окупаемости составляет 10 лет (с учетом индексации). Чувствуете разницу? Это отличный объект, но даже он не дотягивает до сказочных 15% и 7 лет без учета инфляции и роста цен. Пример 2. Отель Cosmos Stay LeRond, Дагомыс Объект: Студия семейная с размещением на 3 человек Цена: 12 млн р. (с полной отделкой и мебелью). Загрузка: Подтвержденная доходность данной категории 800тр в год чистыми (за вычетом ку, обслуживания территории, работы УК и отчислений в фонд ремонта) Итог: Реальная чистая доходность - 6,6 % Более того, это самая ходовая категория студий в данном отеле! загрузка 80 % по году, так как в данной категории всего 11 номеров (к примеру, в категории студия с размещением на 2 человека, 140 номеров, и цифры по доходу уже совсем другие - конечно, менее интересные!) Еще раз хочу напомнить, что это одни из самых лучших показателей с подтвержденными доходом, с реальными выписками о сумме перечислений собственникам, это очень важно! Потому что большая часть аналогичных отелей могла похвастаться максимум 5-5,5% годовых, а некоторые отели и вовсе отказывались показывать реальные отчеты, аргументируя конфиденциальностью данных! Безусловно, данные цифры посчитаны на этапе полноценной работы отеля на протяжении 1-3 лет, и очевидно, что инвестор, который покупал номер «на котловане», заходил по стоимости в 1,5-2 раза ниже текущей (а значит и заработает в процентном соотношении больше). Однако, нужно понимать, что он ждал окончание стройки и запуск отеля, а это в среднем 4-5 лет без прибыли! Тогда проще купить квартиру в своем городе, и сдавать ее на долгосрок! - скажете Вы. Давайте считать! Пример 3. Самостоятельная сдача в ЦФО (Москва, СПб, Казань, Уфа - подставляйте свое) Объект: Стандартная 1ком квартира без отельера, без инфраструктуры в виде бассейнов, спа, ресторанов и тд Цена покупки: 10 млн р Тип аренды: Долгосрочная . Считаем горькую правду: Рыночная стоимость аренды: 35-40тр в месяц (максимум 480 000 ₽/год). Минус коммуналка (общедомовые, вода по счетчикам), плановый ремонт после жильцов: остается 420 тр Плюс: Ваши риски — простой при смене жильцов, поломка стиральной машины, кровати, заляпанный кухонный гарнитур, а значит расходы на клининг, и многие другие «прелести» арендного бизнеса Итог: 400000 ₽/год чистыми (в лучшем случае). Доходность: 4% годовых. Срок окупаемости: 25 лет.🫠 Чувствуете разницу? Без управляющей компании квартира превращается в обузу и вторую работу, а доходность стремится к нулю. Продолжение ниже ⬇️