Георгий Кузин | Активы Без Стресса

+9

🔥 Двухуровневая сталинка на Кутузовском – для любителей нестандартных дизайнерских решений Мне всегда было интересно – а какие там квартиры в сталинских домах с причудливыми фасадами – во всех этих башенках и надстройках (фото 1). Понятно, для выросшего среди коробок Бибирева, эркер – уже необычно, а тут сказочные терема. Есесено, как увидел фото, где на фасаде желтым выделено два этажа сразу полез смотреть, что же там. Подумал – а что с высотой потолка – снаружи его прямо много. Итак, представляю вам квартиру, ставшую жертвой «архитектурных излишеств» сталинской эпохи: • 121,3 м² • Б. Дорогомиловская, 11 • 77:07:0007002:8792 Начальная цена – 42 043 000 ₽ (346 603 ₽/м²) Дом 1941 года, в нем сохранилось много аутентичных интерьеров – то есть, помойка жуткая. Не все фото поместилис…

+9

🔥 Отличный лот в новом ЖК «Ever» у метро Калужской:   ​•  43,2 м² ​•  ул. Архитектора Власова, д. 71, к. 2, эт. 28, кв. 311 ​•  77:06:0003015:5633 ​ Начальная цена периода – 22 724 271 ₽ (526К ₽ за м²) Минимальная цена – 20 906 329 ₽ (484К ₽ за м²)   Зимой в этом ЖК продали похожий лот, я о нем писал, и мы его обсуждали бурно. По законам соцсетей комментарии – хорошо, и казалось бы, я должен закинуть спорную идею и ждать. Но нет, позвольте мне все объяснить.   Этот лот не под быструю спекуляцию. Под «купил-перепродал через полгода с плюсом 30%» – категорически нет. Друзья, мы это перетирали миллион раз: качественных лотов под короткие сделки на торгах в Москве практически не бывает. Надеяться на такие лоты – всё равно что искать доллар по 30.   В каких случаях надо смотреть этот лот: ​• …

🤡 Вчера 5 часов настраивал чтобы YouTube работал на телеке. Сложность в том, чтобы всё работало без запрещённых теперь трёх букв. Действий с ИТ-квалификацией – много, сам бы я делать не стал. Конечно, использовал ИИ. Но совершил несколько крупных ошибок – о них и расскажу. С выводами – чтоб не просто история моего тяжёлого пути к успеху, но и лайфхаки, как действовать в похожих ситуациях. Сначала пошёл к Джемини – у него новая модель, я подумал, бодро отвечает, справится. Спойлер: нихрена. Вот эта вся четвёрка – ЧатГПТ, Клод, Джемини, Грок – в среднем нормальные, но очень разные и для разных задач. По моей практике самый адекватный – Клод. Но я подумал, инструкция же штука не самая сложная, Джемини справится, ээх. Лайфхак №1: не идите к подмастерьям. Сразу к лучшему специалисту, и это …

📎 Дайджест: что вы читали, лайкали и пересылали за два месяца Раз в пару месяцев собираю посты, которые зашли вам сильнее всего – по просмотрам, реакциям и репостам. Если что-то пропустили, вот короткий список наверстать. Самое-самое: ● Можно ли взять на торгах за копейки трансформаторную будку и сделать там кафе. Этот пост неожиданно оказался хитом канала по просмотрам – я взял историю про объект на канале Дениса Ромодина и переписал с точки зрения инвестиций. В итоге, Денис и Петр Монич перепостили на своих каналах, за что им огромное спасибо. https://max.ru/id771530981509_biz/AZ3YEcqVJaQ ● Как не налететь на продавца банкрота на вторичке – рабочий минимум – где проверять и что писать в договоре. Самый пересылаемый/сохраняемый пост дайджеста. Ибо польза. https://max.ru/id77153098150…

📊 Розничный товарооборот замедлился до 2,6% – что с этого собственникам помещений и инвесторам в стрит-ретейл Если коротко: помещение под магазин ещё долго будет надёжным активом. Но в 2026 покупать его нужно с конкретной идеей или даже под конкретного игрока, а не как «вообще торговое». 1. Офлайн остаётся ядром на 10+ лет: • Розница РФ 2025: 61,3 трлн рублей, рост +2,6%. Интернет-торговля: 11,5 трлн, доля онлайна выросла с 16,2% до 18,8%. • Темпы онлайна резко замедлились. Общий рост e-com 2025 – всего +9%. Это самый низкий темп за всю историю формата в РФ. (Есть и большие оценки, разница в методике). • Маркетплейсы, которые тянут весь онлайн: в 2024 росли на +53%, в 2025 – уже только +25%. Даже при сохранении нынешних темпов через 10 лет онлайн займёт максимум 30–35% розницы. 65–70%…

+1

⚡️ Разгадана схема Ткача – тотальный контроль над торгами Москвы на миллиарды Начну с цифр – в моем исследовании 213 объектов по которым было 337 торгов, на общую сумму в 8,3 млрд (основные цифры в фото). Размеры системы огромны, но только так можно было управлять рынком. Если вы профессионально инвестируете в московскую недвижимость или последние 4 года пытались купить в Москве какой-нибудь стрит-ретейл – вам наверняка знаком Михаил Ткач. Его имя стало легендарным – он неизменно побеждал на торгах, предлагая любую цену. А дальше начиналась еще более невероятная история: во многих случаях он лот не забирал и терял задаток. А через какое-то время лот снова появлялся на торгах. Зачем человек дарит городу один задаток за другим, на миллионы и даже десятки миллионов рублей, – годами не пони…

💸 Лучшие банковские депозиты на 3 и 10 млн ₽ в ноябре 2026 Топ-10 банков. 3 месяца: • МКБ «Премиальный» — 15,5%. Первый раз на Финуслугах. ссылка • ДОМРФ «Мой Дом» — 14,5%. Новые клиенты. ссылка • МКБ «Перспектива» — 14,5%. До 3 млн ₽. Покупки от 20 тыс. ₽ каждый месяц. ссылка • ПСБ «Сильная ставка» — 14,4%. Новые деньги. ссылка 6 месяцев: • ПСБ «Сильная ставка» — 14,5%. Новые деньги. ссылка • МКБ «Перспектива» — 14,2%. До 3 млн ₽. Покупки от 20 тыс. ₽ каждый месяц. ссылка • ДОМРФ «Мой Дом» — 13,9%. ссылка • МКБ «Премиум» — 13,8%. ссылка 1 год: • ПСБ «Сильная ставка» — 14%. Новые деньги. ссылка • ВТБ-Вклад — 13,6%. Новые деньги; открыть в день их поступления. ссылка • МКБ «Премиум» — 13,5%. ссылка Другие банки — % выше лидера топ-10 6 месяцев: • Уралсиб «Доход Плюс. Преми…

+9

👍 Квартира в ЖК «Ever» на торгах на понижение • 43,7 м² • Обручевский, ул. Архитектора Власова, д. 71, к. 1, эт. 23 • 77:06:0003015:19783 Начальная цена текущего периода — 23 473 917,65 ₽ (537 тыс. ₽ за м²) Минимальная цена торгов — 16 061 101,55 ₽ (368 тыс. ₽ за м²) Снова Ever. Хороший современный ЖК бизнес-класса от Текты, рядом с метро «Воронцовская» и «Калужская». Наш корпус — 2025 года. Квартира без отделки, на фото бетон, блоки и разведённое отопление. Я уже писал про квартиры в этом ЖК. В феврале 48,4 м² продали за 25 303 880 ₽ — 523 тыс. за метр. А летом 43,2 м² в соседнем корпусе ушли за 21 658 100 ₽ — 501 тыс. за метр. По второму лоту три заявки пришли на последнем периоде. Такие новостройки на торгах пользуются спросом. В лучшем случае можно получить 10–15% дисконта к рынк…

💸 Биткоин: удвоение снова переносится на следующий год? По прогнозу по биткоину, в общем, всё ясно, что ничего не ясно. Вот собрал оценки крупных банков и известных аналитиков. Попытался получить какой-то консенсус. Не особо получается: одни ждут восстановления, другие допускают ещё одно серьёзное падение. Зато хорошо видна другая история: прогноз многих экспертов движется за ценой. Чем-то похоже на доллар. Помните, все говорили о 100 ₽, а рубль долго оставался крепким, и аналитики потихоньку приводили свои ожидания поближе к реальному курсу. Например, SberCIB в январе снизил ориентир на конец 2026 года со 100 до 90 ₽. Пока тоже мимо. У биткоина после максимума около $126 тысяч в октябре прошлого года нового рекорда так и не случилось. А красивые цифры 120, 150, 200 тысяч из обзоров н…

+3

🗑 Три здания с торгов, которые я решил не брать Всё пишу про интересное, а вот НЕинтересные лоты. Конечно, речь идет обо мне и моих инвесторах — возможно, вам что-то и зайдет. Итак: На прошлой неделе анализировал три здания. Все три мне не подошли, и я подумал, что почему бы не написать пост с примерами, пусть и отрицательными. Как раз проблемы очень типичные для торгов: земля под образование, метры, которые непонятно как использовать, и полуразрушенная постройка с риском сноса. 1. Детский сад в Лефортове •  836,5 м² •  Красноказарменная, 12/13, стр. 7 •  77:04:0001006:1074, 77:04:0001006:11106 •  земля 1 399 м² Начальная цена – 70 800 000 ₽ (84,6 тыс. ₽ за м²) Здание и участок под «Дошкольное, начальное и среднее общее образование». В общем и целом такой объект может быть инвестици…

⚙️ ИИ-день: роутер починил за 40 минут, пост про блокировки Claude — 3 часа В последнее время стал сбоить роутер. Сначала зависал, потом Telegram перестал отправлять тяжёлые файлы, потом ещё YouTube на телевизоре начал притормаживать. Сегодня решил, что пора чинить. Попросил GPT-Astra найти и проверить старую инструкцию, которую мне ещё Claude делал. Там предлагалось перенести программу для просмотра YouTube с USB-флешки на сам роутер — типа флешка могла перегреваться и вызывать проблемы. Возвращается с отчётом: инструкцию нашёл, проверил, внёс изменения, зашёл на роутер, обновил его и заодно программу. Пока на флешке, без переноса. Я спрашиваю: «Как ты подключился? Я же пароль не давал». Отвечает, что адрес виден, а для входа нашлись логин и пароль по умолчанию. У Claude инструкция п…

+7

💎 Новый офис в Лужниках Позавчера Sminex начал продавать бизнес-центр «Лужнецкий». Вместо серьёзного анализа с цифрами решил написать эмоциональный пост. Сейчас объясню почему. Считать там особенно нечего. Стройка до 2031 года, ещё пять лет. Какие тогда будут арендные ставки и цены продажи, точно не скажет ни один специалист. Но есть базовые вещи, на которые можно ориентироваться. Первое — локация. Хамовники. Лужники. Магия этих слов работает практически на всей недвижимости. Я недавно писал про подвал в Староконюшенном переулке: подвал, а ценник забубенный. Потому что это место нужно всем (просто не каждый может себе позволить). Многие заводские территории здесь ушли под жильё: строить его было слишком выгодно. Да, есть «Красная Роза», но офисов в районе серьёзно не хватает. Второе…