Квартиры, мошенники и ст. 177 ГК РФ: что меняется в практике
Квартиры, мошенники и ст. 177 ГК РФ: что меняется в практике Давайте посмотрим, как меняется практика по делам об оспаривании сделок купли-продажи квартир, совершённых под влиянием мошенников. Если точнее — по основанию ст. 177 ГК РФ, то есть когда продавец в момент сделки не был способен понимать значение своих действий и руководить ими. Фабулы дел пересказывать не буду — схемы мошенников давно известны. Речь о другом. ❌Что не изменилось Механизм оспаривания остаётся прежним. Продавец ходатайствует о назначении экспертизы. Если эксперт устанавливает, что продавец не мог понимать значение своих действий и руководить ими — суд признаёт сделку недействительной. Если экспертиза такого вывода не содержит — в иске, как правило, отказывают. 💡Что изменилось Между тем в практике появились изменения, на которые стоит обратить внимание. 1️⃣Первое: суды начали устанавливать порядок исполнения судебного решения. Ситуация, с которой сталкивались раньше: сделку признали недействительной, квартиру обязали вернуть продавцу, а продавец, в свою очередь, должен вернуть покупателю полученные деньги. Только деньги уже давно переведены мошенникам и реальной возможности их вернуть нет. Возникает вопрос: как должны исполняться взаимные обязательства по реституции (если она применялась, были примеры, что нет)? ⚖️В свежем деле суд прямо установил порядок исполнения: Возврат в собственность Продавца квартиры и прекращение права собственности Покупателя на данную квартиру происходит одновременно с передачей Продавцом в пользу Покупателя денежных средств в размере 2 800 000 руб., полученных Продавцом по договору купли-продажи квартиры. Источник: Определение СК по гражданским делам 6КСОЮ от 24.02.26 г. по делу № 8Г-1183/2026 💬Комментарий Примечательно, что в этом деле полученные средства были внесены в банкомат и переведены мошенникам. Несмотря на это, суд всё равно применил двустороннюю реституцию и отдельно установил порядок её исполнения. По-моему был даже законопроект о том, чтобы суды так делали. Суды отлично справляются и сами. 2️⃣Второе: суды начали более внимательно изучать содержание экспертного заключения. В одном из дел кассационная инстанция отменила судебные акты об удовлетворении иска о признании сделки недействительной и направила дело на новое рассмотрение. Основание — экспертиза не дала ответа на нужный вопрос. В экспертном заключении было указано, что: Продавец «находилась в состоянии заблуждения и психологически зависимого поведения, которые оказывали влияние на понимание возможности руководить своими действиями при совершении сделки». При этом вывода о неспособности руководить своими действиями заключение не содержало. Источник: Определение СК по гражданским делам 8КСОЮ от 24.02.26 г. по делу № 8Г-23213/2025 💬Комментарий Кассационная инстанция указала, что в заключении содержится вывод лишь о психических особенностях личности, что само по себе не означает неспособность руководить своими действиями. Экспертные заключения по таким делам нередко содержат именно рассуждения о психологическом давлении или особенностях состояния продавца. 📌Рекомендации Если столкнулись с таким спором: ✔️просите суд установить порядок исполнения решения: прекращение права собственности продавца — только одновременно с возвратом денег покупателю; ✔️внимательно изучайте экспертное заключение. Зачастую в нём нет итогового вывода о неспособности продавца руководить своими действиями; ✔️пробуйте доказывать, что при оспаривании по ст. 177 ГК РФ состояние продавца должно было быть распознаваемым для покупателя. Прочёл в законе