Что же все-таки такое рыночная цена лота и почему банкроттные торги признали недействит... — 30 апреля 2026 г. в 10:56:30.895
Что же все-таки такое рыночная цена лота и почему банкроттные торги признали недействительными. Фабула дела: Решение об обращении взыскания вынесено районным судом в 2021 году. В его основу легла оценка банка от 2019 года. Банк прибавил 39% к цене, определенной решением районного суда и утвердил положение о продаже квартиры с торгов. Взыскание обращено на квартиру, которая являлась единоличной собственностью должника. 07.08.23 состоялись торги, определен победитель. 11.08.23 супруга должника подала заявление о разрешении разногласий с ФУ по вопросу определения начальной стоимости, просила привлечь ее 3л. Решение суда 1 и 2 инстанций: до торгов положение о порядке их проведения никто не обжаловал; собственность должника индивидуальная, супруга не имеет права на обжалование. Торги действительны, в разрешении разногласий отказать. Кассация: 1️⃣ Суды не обратили внимание на давность оценки объекта: Разрешение спора и установление начальной продажной цены в отношении данного имущества в 2025 г. на основании данных оценки 2019 г. из чего исходил суд общей юрисдикции, не отвечает требованию достоверности стоимости имущества. Рыночная стоимость недвижимости представляет собой динамичный показатель, который подвержен постоянным изменениям, колебаниям и влиянию множества факторов. Это не статичный параметр, а величина, которая зависит от множества экономических, социальных и иных факторов. Отчет об оценке от 2019 года, отражая рыночную стоимость недвижимости в 2019 г., не учитывает изменения в рыночных условиях, которые могли произойти за последние годы. Суды констатировали, что на торги заявился только один участник (цена лота 55 млн), но отметили, что это не доказательство того, что такая цена признается рыночной🙄 И вообще, супруга должника говорит, что квартира стоит от 179 млн до 215 млн. Разница между 55 млн и 215 млн большая, суд не мог сам определить какая цена является верной и должен был предложить экспертизу: Не могло не являться неочевидным для суда, что в условиях столь существенных разногласий сторон относительно начальной цены продажи квартиры, а следовательно, и ее реальной рыночной стоимости, требовались специальные познания. Тем не менее, суд данный вопрос не поставил на обсуждение сторон, сославшись на решение суда общей юрисдикции, указав на соответствующее право залогового кредитора и ссылаясь на результаты торгов. 2️⃣ Да, супруга хотела, чтобы ее привлекли лицом, участвующим в деле о банкротстве, что неправомерно. Но суд должен был мыслить шире и учесть, что у должника и его супруги есть н/л ребенок, в интересах которого она может заявиться в дело: Занятая судами относительно формулирования супругой своей заинтересованности в исходе дела (просьба о признании ее лицом, участвующим в деле о банкротстве, а не как заинтересованного лица, участвующего в данном споре в интересах несовершеннолетнего общего ребенка с должником), свидетельствует о формальном подходе судов к разрешению разногласий 3️⃣ Суды должны были привлечь к участию в деле опеку: В данном обособленном споре остался не разрешенным вопрос относительно позиции органа опеки и попечительства, коль скоро речь идет о правах несовершеннолетнего ребенка должника. Поэтому, судебные акты отменить, дело направить на новый круг. Вывод: не забывайте проверять, привлечены ли к участию в деле несовершеннолетние дети должника и супруг (если это совместная собственность). А по поводу цены, очевидно, что супруга ждала, пока пройдут торги и через несколько дней пошла с иском. На права и деньги покупателя, конечно же, никто внимания не обратил. Реквизиты дела: Постановление Арбитражного суда Московского округа от 12.12.2025 № Ф05-33041/2023 по делу N А40-226560/2022