Юрист по земле и недвижимости в Краснодаре и крае Ушаков Богдан
Прочее · 3 апреля 2026 г.
Риск покупки земли в Краснодарском крае № 3. Застройщик обещает вот-вот перевести сельх... — 3 апреля 2026 г. в 13:22:58.272
Риск покупки земли в Краснодарском крае № 3. Застройщик обещает вот-вот перевести сельхозземлю в земли населенных пунктов. База: для возведения жилого дома с «пропиской» подходят только земли населенных пунктов с видами разрешенного использования (ВРИ) по градрегламенту: 1) индивидуальное жилищное строительство (ИЖС); 2) ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ) (важно, чтобы участок был в границах населенных пунктов, потому что если относится к сельхозземлям, то градрегламент вероятнее всего не будет предусматривать такой ВРИ, потому что почти во всех районах Края все территориальные зоны СХ сделали недоступными для жилой застройки); 3) ведение садоводства; 4) блокированная жилая застройка Это не про «частный» дом, а про дуплексы и таунхаусы. Но, скорее всего, если участок имеет данный ВРИ, то территориальная зона по ПЗЗ, в которой он расположен, допускает также и ИЖС. Чтобы выбрать ВРИ для ИЖС достаточно подать заявление в Росреестр. А вот на землях сельхозназначения такая застройка запрещена. Проблема: в Краснодарском крае распространена ситуация, когда застройщик выкупает участки на «бывших полях», размежевывает их обещая в будущем перевести их в категорию земель населенных пунктов. Это стандартная, ещё с 90-ых годов рабочая схема. Купить сельхозземли и «нарезать» их. Что делать: не верить застройщику и не покупать такой участок. Даже если цена крайне привлекательна. Почему? Покупка в надежде на такой перевод несет в себе крайне высокий риск остаться собственником сельхозучастка без права на жилую застройку. Потому что такой перевод - длительная процедура, требующая внесения изменений в генплан муниципалитета, и ее успех не гарантирован. Я даже скажу так - с очень высокой вероятностью участки не включат в границы населенных пунктов, поскольку региональная политика администрации Краснодарского края в части перевода сельхозземель в земли населенных пунктов изменилась и сейчас это почти невозможно. Даже скажу ещё больше - это политика федерального центра, которая «спущена» в регион как подлежащая к беспрекословной реализации. После 01.03.2026 г. ситуация стала еще сложнее с принятием нового закона (расписывал о нем выше в канале).