Квартира за 12 миллионов не приносит 8%, если вы забыли половину расходов
Квартира за 12 миллионов не приносит 8%, если вы забыли половину расходов Инвестиционная арифметика недвижимости часто выглядит так: Купили за 12 млн. Сдаём за 80 000 ₽. 80 000 × 12 = 960 000 ₽. Доходность 8%. Красота. Только квартира почему-то решила существовать в реальном мире. Один месяц простоя. Комиссия за поиск арендатора. Мелкий ремонт. Мебель. Страховка. Налог. Что-то сломалось. Потом ещё выясняется, что 12 млн были не полной стоимостью входа: ремонт, оформление и оснащение тоже стоили денег. Поэтому недвижимость лучше считать в три слоя. Вход: сколько реально вложено до первого арендатора. Денежный поток: аренда минус все регулярные и нерегулярные расходы. Выход: за сколько объект можно продать и сколько будет стоить сама продажа. И ещё один вопрос, который люди почему-то забывают: что произойдёт с доходностью, если аренда окажется на 15% ниже ожиданий? Если после этого модель разваливается - проблема не в арендаторе. Проблема была в модели ещё до покупки.