💎 Офисный блок у метро Серпуховская, продажа за 7 годовых потоков — 19 августа 2026 г. в 13:30:59.096
💎 Офисный блок у метро Серпуховская, продажа за 7 годовых потоков • 978 м², весь 6-й этаж • Стремянный пер. 38, Замоскворечье, метро Серпуховская – 1 минута • 5 машиномест в подземном паркинге – в цене Цена – 275 000 000 ₽ (281 тыс. ₽ за м²) Написал знакомый брокер, предложил лот. Объявления о продаже я размещаю редко, но здесь история ближе к стрессовым активам: хозяин снизил цену, ему надо выйти побыстрее. А снижение легло на хороший офисный рынок – и вот это сочетание уже интересно. И приятная новость: здесь можно сделать даже лучше рынка. В этом же здании сидит одна из городских структур, она занимает четыре этажа. Им нужно расширяться – а лот прямо то, что для этого требуется. Итак, у нас получается пять сценариев. 1. Готовый арендный бизнес. Покупаем, сдаём, живём. История совершенно ординарная. Сделал исследование рынка: аналогичные помещения в этом районе – 35–40 тыс. ₽ за м² в год. Это базовая ставка (net): без НДС, без эксплуатации, без коммуналки. Эксплуатация и коммуналка – на арендаторе, а вот налоги надо считать. 2. Продвинутый ГАБ: договориться с соседями. Если получится – будет ещё премия к рыночной аренде. Обещать, что это стопроцентно, было бы неправильно: вероятность есть, гарантии нет. Но как способ поднять доходность и облегчить поиск арендатора – история хорошая. 3. Коворкинг. Рынок коворкингов периодически лихорадит, но в последнее время ситуация стала выправляться. Самому этим заниматься я бы не советовал – это другой бизнес. Вариант нормальный такой: находим партнёров, которые управляют операционкой на наших площадях, и делим прибыль в какой-то пропорции. По логике это как посуточная против долгосрочной – чистый поток вырастает процентов на тридцать. 4. Под себя. Самый простой вариант, тут и говорить нечего. Про квартиры я это писал много раз: можно под спекуляцию, можно под себя. С офисным блоком в тысячу метров круг желающих, конечно, поуже – но место там хорошее, можно и самому сесть. 5. Спекуляция. С ремонтом или в текущем состоянии. Вот что показало исследование: медиана продажи по району (кластеру) – 525 тыс. ₽ за м², по классу B+ – 430 тыс. Наш объект – 281 тыс. Это минус 35% к своему классу и минус 15% даже к первому квартилю. Минимум всей выборки – 245 тыс., то есть лот в нижней четверти рынка. Но сразу оговорюсь: без знания офисного рынка и понимания, кому и за сколько можно продать, в спекуляцию ходить не рекомендую. Вот, собственно, все варианты, что можно сделать с лотом. Финансовая модель в каждом случае будет своя, и в ней надо не забыть учесть: • Налоги. Объект по стоимости выбивает из упрощёнки: лимит по основным средствам в 2026 году – 218 млн, здесь 275. Выручка под 40 млн с лишним, долетает НДС • Налог на имущество – около 4 млн ₽ в год • Аренда земли – наша доля, 311 тыс. ₽ в год • Арендные каникулы. Отделка устаревшая, арендатор почти наверняка захочет хотя бы косметику. Ему нужно время на ремонт и переезд А теперь личное. В начале девяностых я учился в Плехановском, тут же, рядом. На месте этого бизнес-центра тогда стоял вагончик – натуральный вагончик с пивной забегаловкой. Место было душевное, хоть и простецкое. Прошло больше тридцати лет, и я вернулся туда же, так сказать, к истокам. ✔️ В итоге, у этого лота хорошие базовые параметры для инвестиций, и еще плюсом пара сценариев, где можно заработать побольше Интересно – пишите gkuzin #офис