Как категоричность мешает принимать верные решения в недвижимости?
Как категоричность мешает принимать верные решения в недвижимости? Обратил внимание, что не только покупатели, но и многие профессионалы рынка допускают одну серьезную ошибку. Звучит она примерно так: «Нам не нравится этот застройщик, поэтому мы принципиально не будем покупать или рекомендовать его проекты». На мой взгляд, такой подход мало связан с аналитикой и слишком сильно зависит от эмоций. Возьмем ФСК. Многие помнят истории 2021–2023 годов, когда квартиры по программе «Купи сейчас — плати потом» массово продавались как отличная инвестиция. Спустя несколько лет часть инвесторов столкнулась с тем, что рыночная стоимость квартир оказалась ниже цены покупки и люди сотнями теряли миллионы рублей учитывая инфляцию. Также многие знают историю со «Скай Гарденом», где итоговый продукт оказался заметно слабее ожиданий покупателей. Какие выводы можно сделать? 1. Нельзя покупать недвижимость только потому, что ее активно продают агентства или застройщик обещает рост цен. 2. Любые заявления о будущей премиальности особенно от ФСК нужно оценивать очень осторожно. Именно поэтому за все годы существования программы «Купи сейчас — плати потом» мы не приобрели для инвесторов ни одной квартиры по этой схеме. Не потому, что были против конкретного застройщика. Просто цифры, конкуренты и рыночная стоимость не подтверждали инвестиционную привлекательность таких покупок. Наша задача — не продавать то, за что платят максимальную комиссию, а защищать покупателя от покупки по завышенной цене. Но означает ли это, что проекты ФСК нужно автоматически исключать из рассмотрения? Нет. Важно оценивать не только застройщика, но и сам продукт, его локацию, конкурентов и цену входа. Хороший пример — «Амбер Сити». На старте продаж осенью 2024 года проект активно продвигался как премиальный. Средняя цена доходила до 530–560 тыс. рублей за кв.м, а сам проект был одним из лидеров по продажам в Москве. Мы сознательно пропустили этот старт, несмотря на высокий спрос и активное продвижение со стороны агентств. Моя оценка показывала, что соотношение цены и качества проекта не оставляет достаточного запаса для инвестора и я прямо писал об этом в канале. Спустя время спрос снизился, а цены скорректировались к лету до 460–470 тыс. рублей за кв.м. Именно тогда проект стал выглядеть значительно интереснее. Разница между покупкой по 560 тыс. и по 470 тыс. рублей за метр намного важнее, чем отношение к бренду застройщика. Сейчас похожая история происходит с ЖК «Симоновский Вал». На мой взгляд, цены там пока во многом поддерживаются рассрочками и маркетингом. При этом средняя стоимость метра в мае была примерно на 35% выше, чем в ЖК Дубровка Гранель. Это вообще на грани абсурда. Поэтому мы этот старт также пропускаем. Но если цены придут к более справедливому уровню, будем готовы рассматривать проект без всяких предубеждений. За 13 лет работы на рынке новостроек Москвы я убедился в одной простой вещи. Самые дорогие ошибки совершаются не из-за плохих или хороших застройщиков, а из-за покупки плохих проектов по высокой цене. Поэтому наша задача — не угадывать, какой застройщик нравится рынку сегодня. Наша задача — понимать реальную ценность продукта и покупать только тогда, когда цена дает инвестору преимущество. Именно поэтому мы часто пропускаем самые громкие старты продаж например ЖК Аурус Резиденции, не участвуем в проектах ради повышенных комиссий и готовы предлагать даже тех застройщиков, к которым относимся критически, если рынок дает правильную точку входа. Инвестиции начинаются там, где заканчиваются эмоции. P.S. Пишу сейчас значительно меньше из-за высокой загруженности, но верю, что времени скоро станет больше. Поддержите пост, если вам интересно читать такой материал.🤝Резервный канал в МАХ @chestno_i_prozrachno