Траншевая ипотека от ФСК в ЖК Симоновский Вал.
Траншевая ипотека от ФСК в ЖК Симоновский Вал. Сейчас активно продвигают траншевую ипотеку с платежами 1 564 ₽/мес в 10 минутах от Кремля. Насколько интересное это предложение? ▪️ Доступность до Кремля действительно очень хорошая и в среднем утром составляет 16–17 минут на машине до Кремля, а днем 14–15 минут, что сравнимо по времени с большей частью проектов на Павелецкой. ▪️ Траншевая ипотека. Первоначальный взнос от 40%, далее платежи 2 года — минимальные, за счет того, что нам выдают только часть кредита. Через 2 года необходимо рефинансировать, или платежи из 1 564 рублей в месяц превратятся в 299 тыс. рублей в месяц. Низкая финансовая нагрузка — это безусловный плюс, но только на 4 квартиры в месяц застройщик делал условия без удорожания, а сейчас уже остались лоты с удорожанием. Сильно ли снизится ключевая ставка за 2 года, чтобы хорошо рефинансировать ипотеку? Вопрос дискуссионный, но очевидно, что резкого снижения сейчас никто не ждет. Старт проекта Симоновский вал я разбирал в декабре 2025 года. И спустя месяц обратил внимание на оверпрайс и потенциальную ловушку для инвесторов. Что же изменилось за 9 месяцев? ❌Цены у застройщика на некоторые квартиры не изменились, а на некоторые даже снизились на 5%. ✅ А вот у ближайших конкурентов на вторичке квартал Foriver: минимальный прайс тогда был 25 млн, а сейчас — от 31,5 млн. Изменение более чем на 20%. Евро-3 тоже заметно подорожали. Напомню, что к сданному проекту Foriver есть претензии к протекающим окнам, проблему которую Застройщик длительное время в отдельных случаях не может решить. 🟡У ближайшего конкурента проект «Дубровка» от «Гранель»: цены тоже практически не изменились, но при этом распроданность второй очереди уже составляет 63%. Сдача дома почти через 2 года, и это говорит о том, что сейчас цены очень хорошие и в 2027 году должны значительно вырасти. Тут бы я скидок точно не ждал. 🟡Локация «Дубровка» потенциально перспективная из-за близости к центру, но при этом парков нет и не появятся, а стройка новых проектов может затянуться на многие годы. Если на локацию зайдет «Смайнекс», возможно начнется переосмысление локации, но пока грустно. 📍Застройщик ФСК ранее не радовал нас качеством строительства, проекты получаются как минимум на полкласса ниже, чем заявлено. Поэтому ожидать, что они точно построят лучше, чем Левел Павелецкая Сити, я бы не стал, а проекты продаются сейчас по одинаковым ценам. Резюме: Плюсы- небольшая фин. нагрузка, но проекты ФСК желательно покупать по нижней ценовой границе рынка, так как построить могут хуже, чем заявляли. Если Застройщик прибегает к таким акциям в небольшом проекте - значит за кэш в семейную ипотеку спрос очень низкий, а цены выше рынка. Альтернативы у Аквилона и Ридж выглядят интереснее. Для инвеста проект все еще сомнительный. @chestno_i_prozrachno