Разберем рассрочку в ЖК Jois с минимальными платежами. — 22 июня 2026 г. в 13:23:43.629
Разберем рассрочку в ЖК Jois с минимальными платежами. Дано: ▪️Класс ЖК - Премиум. ▪️Количество квартир - 1306 шт. ▪️Машиномест - 235 м/м (коэффициент 0,18) ▪️Выдача ключей - 30.09.2028 Отмечу проект с хорошей начинкой, современной архитектурой, по продукту потенциально самый проработанный в треугольнике между Полежаевской и Беговой. Но машиномест явно не хватает. Сейчас действует рассрочка до 30.09.2027 г. с минимальными платежами. Разберем ее на предмет реальной ценности. Возьмем в корпусе Leo евро-2 комн. Этаж - 11 Без отделки Площадь - 40.73 м² Стоимость при 100% оплате - 27 896 629 ₽ Стоимость в рассрочку - 33 610 396 ₽ Стоимость м2 - 825 тыс/₽ Условия рассрочки: ПВ - 10 083 000 ₽ Ежемесячно - 230 000 ₽ Срок до 30.09.2027. Переплата за рассрочку - 5 713 767 ₽ Удорожание на всю сумму 20,5%, на остаток порядка - 29%. Можно ли рассматривать для перепродажи? Cтоимость аналога в уступках этого ЖК - 25-26 млн. Ориентир стоимости на ключах - 33-34 млн. ❌Для короткой спекуляции не подходит. Слишком дорогой вход. По данной покупке в плюс мы выйдем после получения ключей. Если есть вся сумма на руках, при прокрутке вытащим дополнительно максимум 2-2,5 млн. Но какой смысл когда переплата 5,7 млн? ❗️Здесь обращу внимание на важную деталь. В ближайшей перспективе появится дублер СВХ, который будет находиться с трех сторон от ЖК. С севера, запада и востока на расстоянии от 100 до 250 м. Будет ли это влиять на ликвидность? 100%, да, будет. ❓Окружение будет перестраиваться, но на данный момент на уровне фундамента находится только БЦ, который строит МР. Остальные площадки придётся ожидать, а значит, когда сдадут Jois, у вас гарантировано вокруг будет идти стройка. Локация раскроется по-настоящему через 9–10 лет при условии вывода новых проектов, но при этом Jois будет держать инфляцию и расти за счет своего наполнения. ❌Для продажи в горизонте 3–6 лет предложение рассрочки слабее конкурентов, того же «Сезара» (будущее). У «Сезара» к 2032 году уже будет большое количество изменений. Разберу позднее этот проект. 💰Стоимость при полной оплате и семейной ипотеке по рынку в ЖК Jois — адекватная. Парковать семейку смысла гораздо больше, так как нам важно, чтобы проект и через 10–15 лет был востребован. Для этой цели эконом и комфорт-класс не подходят, так как даже реновационные дома за это время сильно шагнут вперед. 📍Вывод, математически такая рассрочка не интересна. Если вы что то продаете, даже стандартная ипотека будет с меньшим удорожанием на остаток. В 95% случаях рассрочки по рынку идут с большим удорожанием и не подходят для инвеста. Это не более чем маркетинг, за которым реальной ценности нет. Оставшиеся 5% новостроек - это проекты в которых мы и забираем объемы квартир. Поставьте реакцию, если такой формат разбора вам интересен.