🏠 Никогда не верьте отчётам об оценке. Дом оценили в 53 млн, уже отдают за 23 — 5 сентября 2026 г. в 09:36:55.900
🏠 Никогда не верьте отчётам об оценке. Дом оценили в 53 млн, уже отдают за 23 • 412,8 м², три этажа, кирпич, 2012 год постройки • Московская область, Одинцовский округ, село Козино, дом 204 • 50:20:0050409:1232, 50:20:0050409:77 • земля 1500 м², ИЖС, земли населённых пунктов Цена текущего периода – 22 969 872 ₽ (55,6 тыс. ₽ за м²) Минимальная цена периода – 20 098 638 ₽ (48,7 тыс. ₽ за м²) Формально это Рублёво-Успенское направление, 30 км от МКАД. По факту поселок стоит на Ильинском шоссе, в трёх километрах от Звенигорода, Москва-река рядом. Газовое отопление, электричество, скважина, центральная канализация. Отдельно на участке постройка 100 м² из сруба – веранда с мангалом, тёплый пол, вывод воды, бойлер. Состояние в отчёте – хорошее, отделка комфортная. Осмотр при этом не проводился: оценку делали по документам и фотографиям. Теперь история торгов, классика для загородки: Оценщик поставил 53 171 000 ₽: дом 40,45 млн (98 тыс. за метр) и участок 12,7 млн (848 тыс. за сотку). Первый аукцион стартовал ровно с этой цифры – ноль заявок. Повторный с 47 853 900 ₽ – ноль заявок. Публичка отработала лестницу с 47,85 до 28,7 млн, там подали одну заявку – и торги признали несостоявшимися. Сейчас идёт вторая публичка: с 28 712 340 ₽ вниз до 20 098 638 ₽. На последнем интервале это 62% дисконта к оценке. Что получается: оценщик написал 53 миллиона, рынок никак не отреагировал на четырех кругах торгов. Такой разрыв означает одно из двух: либо оценка ошиблась в цене, либо в объекте есть риск, который покупатели видят, а оценщик не разглядел. Оба варианта плохие. Скорее всего дело не в профессионализме оценщика. А в том, что ему была поставлена задача с готовой ценой. Я постоянно слышу от инвесторов «ну там же оценка такая» и «кадастровая вон сколько». Друзья, в тысячный раз: это справочные цифры, а не рыночные. Иногда они попадают в рынок, но чаще нет. Старайтесь меньше обращать внимание на оценки и кадастровые. Что говорит сам рынок. Соседи по поселку с домами 330 и 350 метров на таких же 15 сотках просят 36–37,5 млн, дом 692 метра на 15 сотках – 47 млн. А голая земля в Козино уходит по 1,3–2 млн за сотку: пятнадцать соток – это 20–30 млн только за участок. ⚠️ Если пойдете покупать, то обратите внимание на то, что в решении по банкротству (дело А40-240168/25-115-576, ИП Никольская О. Н.) написано: анализ показал признаки преднамеренного банкротства, выявлены сделки в период подозрительности. Это говорит о том, что банкрот может быть проблемным. Этот момент надо проработать. ✔️ В итоге, хороший дом в хорошем месте по цене земли. Можно смотреть под любые варианты – и для спекуляции, и себе. #наторгах #дом