📉 Ъ: «Рыночная ипотека станет доступной не ранее 2028 года» — 16 июня 2026 г. в 17:07:34.347
📉 Ъ: «Рыночная ипотека станет доступной не ранее 2028 года» Заголовок взял прямо у Коммерсанта, немного подправил только. А чего? Тема вечно актуальная – скоро очередное заседание ЦБ по ставке, а вопросов всё ещё слишком много. Куда целимся? Сейчас понятно – 12% на конец 2026. А дальше? Доступность для меня – это 10% по рыночной ипотеке, психологический уровень. Значит, ставка рефинансирования должна быть 6-8%. К концу этого года ставка дойдёт до 12. Дальше до 7% ей идти ещё какой-то срок – половина 27 года, может побольше. И тут момент, который статья проскакивает. Все смотрят за одной ставкой ЦБ. А смотреть надо за всей очередью конкурентов за деньги инвестора. Огромные триллионы лежат на вкладах не просто так. Депозиты, ОФЗ, фонды денежного рынка, акции – у твоей квартиры сегодня толпа соперников, и каждый пока платит больше, чем аренда. Объект недвижимости должен перебить доходность остальных, иначе зачем он нужен. Вот почему снижение ставки – это не только «ипотека дешевеет». Это когда конкуренты твоего инвестиционного объекта начинают отваливаться один за другим. Депозит теряет привлекательность первым, дальше доходность снижается у остальных инструментов – а недвижка становится интереснее. Денег на депозитах слишком много, и нельзя, чтобы триллионы хлынули разом. ЦБ это понимает и будет идти мелкими шагами. Поэтому я не рассчитываю, что с 12% до 10% опустят за одно заседание. Снижение будет долгим. За чем смотрю: • инфляция – от неё всё и зависит • рост ВВП, сейчас под вопросом • дисбаланс бюджета и чем будут закрывать дыру Средства финансирования сверхрасходов – проинфляционные. Чем больше дефицит бюджета, тем медленнее снижается ставка. Плюс на этой неделе очередное изменение по внешней политике. Это восьмое мирное соглашение с Ираном, которое Трамп подписал за последние месяцы, в войне в которой уже пару десятков раз победил. Но это все риторика, здесь один показатель, который реально важен, – цена на нефть. Дальше схема простая: чем дороже нефть, тем крепче рубль, тем меньше инфляция, тем быстрее снижается ставка. И второй большой вопрос – новостройки Москвы. Налицо торможение, рынок перегрелся и потерял динамику, продажи сокращаются. В мае провал, но этого мало для выводов: надо смотреть хотя бы несколько месяцев вместе, май-июнь, а в сентябре будет видна полная картина лета. Оживёт рынок на снижении ставки или пойдёт дальше в коррекцию. Скорее оживёт, но это неточно. ✔️ В итоге, рыночная ипотека станет доступной, скорее всего, во второй половине 27 или в начале 28 года – я ставлю ближе к концу 27-го. Доступность – это ставка рефинансирования в районе 7% и ипотека где-то 9-11%. ⚠️ Но дата – ориентир так себе. Следить надо не за ставкой ЦБ как таковой, а за тем, когда депозиты начнут сокращаться. Это и будет сигнал, что деньги пошли искать новые места приложения, включая недвижимость. А проспать этот момент проще, чем кажется. #мысли #новости 💬 Мой канал в МАКСе – пожалуйста, подпишитесь, чтобы и дальше оставаться на связи