❓ Стоит ли брать ГАБ за 9 миллионов рублей?
❓ Стоит ли брать ГАБ за 9 миллионов рублей? Сегодня была интересная консультация. Подписчице предложили купить ГАБ: 40 м² в подвале на Орджоникидзе, салон красоты, 90 тысяч рублей аренды в месяц. (На фото лот сейчас и до ремонта). Договор на восемь лет, индексация 15%. Красота! Я обычно пишу про такие проекты со стороны того, кто купил на торгах, привёл в порядок, сдал и продал. У меня есть несколько коллег, которые профессионально занимаются подвалами. Весьма успешно. Но тут как в анекдоте: «Сколько будет дважды два?» — «А мы покупаем или продаём?» Сегодня мы покупаем. И логика уже совсем другая. Многие скажут, что такие ГАБы — полная хуйня. Но всё не так. Это специфический продукт, в котором надо понимать, на чём вы зарабатываете и чем рискуете. У помещения есть слабые места. Подвал подходит далеко не каждому арендатору. Тот, кто туда идёт, соглашается на ограничения ради экономии на аренде. Само по себе это не делает его плохим арендатором. Но риски такой бизнес-модели очевидно выше. Сегодня такой арендатор есть, а завтра — неизвестно. Как ни крути: восемь лет в договоре с индексацией 15% под большим вопросом. Смысл ГАБа для инвестора — получать стабильный поток денег. А тут: если салон съедет или перестанет платить, у вас останется тот же подвал. С теми же ограничениями и узким кругом потенциальных арендаторов. То есть оценивать надо не только сегодняшние 90 тысяч, но и то, за сколько, кому и как быстро вы сможете сдать помещение заново. Теперь посмотрим со стороны продавца. Условно, купил подвал на торгах, отремонтировал, сдал. Со всеми расходами получилось тысяч 80 за метр. Продал по 220. Пока продавал — ещё и аренду получал. Естественно, это полноценный бизнес, требующий много времени, сил и денег. И со своими рисками. Совсем другое. Кстати, в 2024 году город продавал весь этот подвал. 378,7 м² на Орджоникидзе, 7. Начинали с 24,5 миллиона. За эти деньги оказался нахрен никому не нужен. Цена пошла вниз, и в итоге весь подвал продали за 12,25 миллиона — по цене отсечения, вдвое дешевле старта. У создателя ГАБа и у конечного покупателя разная экономика. Первый заработал на всём проекте. Второй покупает готовый результат по розничной цене и остаётся с риском арендатора и самого помещения. Но подписчица как раз не хочет активно заниматься недвижимостью. Она хочет получать доход и уделять этому минимум времени. А теперь самое главное — про задачу инвестора. Вот есть у человека 10 миллионов рублей. По московским меркам немного. Хочет вложить их в недвижимость, получать доход и особо этим не заниматься. Когда рынок растёт, такой инвестор может зарабатывать на самом росте: купил, подождал — подорожало. Но когда рост остановился, на этом уже не заработаешь. И сейчас на то, что «рынок всё вывезет», я бы не рассчитывал. И у пассивного инвестора остаются два варианта. Первый — меньше риска, меньше дохода. Купить что-то простое и понятное. Для такой задачи я бы смотрел на квартиру. Сдавать, получать свою аренду и ждать следующего роста рынка. Да, доходность не самая захватывающая. Зато и задача у нас была — спокойно вложить деньги. Второй — больше риска ради большей доходности. Вот такие ГАБы — как раз сюда. Только повышенный риск вы получаете сразу, а повышенную доходность ещё надо получить. Арендатор может съехать, помещение — простоять, и вся красивая арифметика поедет. ✔️ В итоге, чудес не бывает — высокая доходность обычно идет вместе с высокими рисками. Перед приобретением инвесторам необходимо оценить смогут ли они управлять этими рисками #мысли #ГАБ #ретейл
Канал в каталоге Максиметера
197 подписчиков · Бизнес