🏠 Сколько стоит здание в Москве?
🏠 Сколько стоит здание в Москве? У меня получились выходные зданий. Оценивал особняк, разбирался с рынком, а в понедельник пришло ещё два запроса на оценку и концепцию. Вчера на канале был домик, а сегодня решил опубликовать аналитику на основе собранных данных — посмотреть, что вообще продаётся. Вот цифры. 1. Почти половина предложений в центре На ЦИАНе собрал 1 028 объявлений. После объединения дублей и исключения торгов осталось 627 предложений. Из них 278 в ЦАО, 348 в остальных округах. Доля центра: 44%. Перекос вполне объясним историей Москвы. В центре много небольших зданий, которые могут продаваться. Советские микрорайоны застраивали в основном многоквартирными высотками, зданий на продажу там гораздо меньше. 2. Сколько это в деньгах Для сравнения цен взяли 388 целых зданий. Из 627 предложений исключили 135 частей зданий, комплексов и других форм продажи; 84 предложения с валютными ценами (есть и такие), неполными данными или расхождениями в цене и площади; ещё 20 возможных повторов. Медианы по Москве: • 312 млн ₽ за здание; • 1 027 м² площади; • 287 тыс. ₽ за метр. Медиана делит выборку пополам: половина значений выше, половина ниже. ЦАО: 370 млн ₽ за здание, 869 м², 456 тыс. ₽/м². Остальная Москва: 270 млн ₽, 1 280 м², 215 тыс. ₽/м². Метр в центре дороже в 2,1 раза, а медианная площадь примерно на треть меньше. 3. Маленькое здание, дорогой метр Медианные бюджеты и цены метра: До 500 м²: 97 зданий 93 млн ₽ за объект · 393 тыс. ₽/м² 500–999 м²: 92 здания 252 млн ₽ · 374 тыс. ₽/м² 1 000–3 000 м²: 118 зданий 370 млн ₽ · 241 тыс. ₽/м² Больше 3 000 м²: 81 здание 1,22 млрд ₽ · 210 тыс. ₽/м² Эта зависимость видна и внутри локаций. От небольших зданий к крупным медианная цена метра в ЦАО снижается с 595 до 324 тыс. ₽, вне центра с 265 до 170 тыс. ₽. Объяснение простое: спрос сосредоточен в меньших площадях и бюджетах. Небольшие здания популярны ещё и для собственного бизнеса: купить и самим сидеть. Покупателей больше, общий чек доступнее, поэтому метр дороже. 4. Что за здания Большая часть используется под офисы. Но в объявлениях этот признак часто не заполнен: в таблице офисных 161, смешанных 38, других 130, у 298 использование не установлено. Чтобы посчитать офисную долю точно, надо вручную разобрать описания, а не опираться только на отметки — я это делать не стал — посчитал это лишней работой. 5. Что полезно покупателю В ценовой выборке до 100 млн ₽ нашлось 60 зданий: 13 в ЦАО и 47 вне центра. У объектов до 500 м² медианный бюджет в центре 178 млн ₽, за его пределами 65 млн ₽. При этом дешёвый метр большого здания сам по себе ещё не делает покупку выгодной. Медианный вход в сегмент свыше 3 000 м² превышает миллиард рублей. А дальше надо смотреть состояние, арендаторов, расходы и то, как вы собираетесь использовать объект. ✔️ В итоге, все цифры логичны, и подтверждают то, что большинство и так знает. Но исследование помогает подтвердить ощущения цифрами и понять: а сколько именно в деньгах? Конечно, использовал искусственный интеллект: вручную такую работу делать смысла нет. Собранные данные дал ИИ для оценки конкретных зданий. Сравнивать и делать выводы с готовым срезом предложения гораздо проще, чем каждый раз заново собирать рынок. Само исследование, таблицу и рассказ о том, как я всё это делал, опубликовал на канале «1 + ИИ». Кому интересно, заходите. #аналитика #здание
Канал в каталоге Максиметера
197 подписчиков · Бизнес