⚙️ Офисно-складской комплекс на «Полежаевской» — снова на торгах
⚙️ Офисно-складской комплекс на «Полежаевской» — снова на торгах • 25 284 м² — восемь зданий и десять нежилых помещений • Хорошёвский район, ул. 4-я Магистральная, д. 5 • Земля — 17 194 м², или 1,72 га: два участка, права аренды • 77:09:0005011:4 — первый земельный участок, 12 097 м² Начальная цена – 3 600 000 000 ₽ (142,4 тыс. ₽ за м²) Минимальная цена периода – 1 980 000 000 ₽ (78,3 тыс. ₽ за м²) Приём заявок — с 19 октября 2026 года до 15 марта 2027 года. Почти пять месяцев, если не купят раньше. За этим объектом я слежу не просто так. На предыдущих торгах мы готовы были брать. Я посчитал финансовую модель — на пятилетней окупаемости. Но нашей цены мы немного не дождались: торги приостановили 8 мая на этапе 1,62 млрд рублей, а потом отменили. Почему пять лет? Потому что такие объекты примерно столько и стоят. Набор старой рухляди, сложной в эксплуатации, и шанхай по арендаторам, которым тоже надо управлять. Чтобы эффективно всем этим заниматься, нужен серьёзный подход. Жильё мы строить не собирались. Стратегия была оставить всё как есть: склады, немного офисов, немного производства. Обычный советский имущественный комплекс, изначально — оптовая база. Место, конечно, замечательное. Думаю, рано или поздно там будут дома. Но когда шли прошлые торги, насколько мне было известно, жильё согласовано не было. Поэтому и девелоперы участок не забрали. Что сейчас — вопрос. Не исключаю, что за время паузы вопрос с застройкой продвинулся или ещё продвинется за эти пять месяцев. Тогда лот заберёт девелопер. Смотрите, как долго всё происходит: в мае остановились на 1,62 млрд, теперь снова начинают с 3,6 млрд и растягивают до марта. Сначала серьёзный тайм-аут, потом ещё почти пять месяцев продажи. Все это явно неспроста. Эх, жаль, что с крупными комплексами стало сложно. Раньше их было много, а за последние пять лет строители их метут со страшной силой. Глядя на Москву, иногда кажется, что мест, где нельзя построить жильё, уже почти не осталось. Арендному бизнесу на старых объектах конкурировать с девелопментом практически невозможно. Абсолютно разные экономики. Сейчас смотрим несколько комплексов поменьше, где можно организовать (продолжать) арендный бизнес. Хотя размер здесь имеет значение: большой объект позволяет эффективнее выстроить управление за счёт масштаба. Поэтому от крупных объектов я не отказываюсь и продолжаю смотреть. Этот мы морально уже отпустили. Если цена снизится настолько, что экономика снова сойдётся, вернёмся. Но будет это в лучшем случае через год. Пока смотрим остальные. Вот такая печалька. Понимаю: если писать обо всём, что не купил, канал получится довольно негативный. Но я лично к этим непокупкам отношусь философски. На торгах это совершенно нормально. Торги устроены так, чтобы мы переплачивали. А наша задача — купить подешевле. Поэтому наша рыбалка не каждый раз заканчивается уловом. В основном рыбка с крючка соскакивает. Кстати, этот объект ждали и коллеги по рынку, я знаю. Так что даже на нашей расчётной цене ещё пришлось бы побороться. У других тоже есть свои финансовые модели, капитал и понимание что делать с объектом. В итоге, склад у метро «Полежаевская» — это сейчас ого-го какая ценность. Но жилой дом у метро «Полежаевская» в десять раз круче. Так что ищем дальше. **#**наторгах #ИК
Канал в каталоге Максиметера
197 подписчиков · Бизнес