📍КС – 11: вечная боль строительства — 9 июня 2026 г. в 07:54:48.979
📍КС – 11: вечная боль строительства Недавно мы столкнулись с ситуацией: объект завершен строительством, оформлено право собственности, и он передан в аренду, однако итоговый акт КС – 11 между застройщиком и генподрядчиком так и не подписан. С 2013 года КС - 11 не является обязательным, но как правило включается сторонами в договор подряда как обязательный документ подтверждающий факт завершения строительства объекта и передачи результата работ по договору застройщику. Актом КС-1 также фиксируется фактический объем, стоимость работ. В нашем кейсе интерес вызвал момент начала течения гарантийного срока на объект, который договором определен с даты подписания КС – 11. Собственник полагал, что в отсутствие подписанного между застройщиком и подрядчиком КС – 11, объект от подрядчика застройщику не передан, все имущественные риски остаются на подрядчике и гарантийный срок течь не начал. Однако суды думают иначе. ⚡️Позиция судов: фактическое использование объекта перевешивает отсутствие формального акта. ❗Дело №А40-232589/2019: Заказчик ссылался на отсутствие КС-11 как доказательство просрочки подрядчика. Суд отклонил довод, указав, что «Заказчик фактически использует спорный объект более пяти лет, в связи с чем несостоятелен его довод о нарушении сроков исполнения обязательств ответчиком по договору». ❗В деле №А40-238828/2021 суд указал: «Поскольку в материалах дела содержатся Разрешения на ввод объектов в эксплуатацию, отсутствие исполнительной документации и Актов приемки законченного строительством объекта по форме КС-11 , не исключает возможности использования результата работ по назначению». ❓Что это значит для застройщика на практике? Гарантийный срок может быть признан судом начавшимся, даже если КС-11 не подписан. Кроме того, отсутствие КС-11 порождает для застройщика следующие риски: 🔴 Бухгалтерские: КС-11 является основанием для принятия объекта к учёту, а его отсутствие влечёт риски искажения данных бухгалтерской отчётности. 🔴 Налоговые: налоговые органы могут отказать в признании расходов на строительство объекта и в правомерности вычета НДС. 🔴 Трансакционные: будущий покупатель объекта или банк могут потребовать полный пакет документов, а отсутствие подписанного между застройщиком и подрядчиком КС-11 снизит покупную стоимость объекта. ❓А если подрядчик уклоняется или ликвидирован? Пункт 4 статьи 753 ГК РФ позволяет составить односторонний акт. При уклонении подрядчика — привлекайте экспертизу стоимости. Односторонний акт действителен, если мотивированный отказ не представлен. Помочь застройщику в защите своих интересов перед подрядчиком может компания, профессионально оказывающая услуги технического заказчика. NF PM уже много лет оказывает услуги технического заказчика и строительного контроля, помогая застройщикам иметь правовую защиту перед подрядчиком, избегать хаоса в документации и отстаивать интересы застройщика на всех этапах строительства. #строительство #нашопыт #недвижимость