❓ Мы снова на перепутье — 24 июня 2026 г. в 05:15:36.111
❓ Мы снова на перепутье У нас два сложно прогнозируемых фактора, от которых зависит очень много и в экономике, и на рынке недвижимости. В экономике – это, конечно, ставка. После пятничного заседания на рынках пессимизм, и у меня тоже. Я вчера так ничего и не опубликовал: весь день думал, прикидывал разные пути развития событий, ночью навключал себе кучу исследований по всем разрезам и сценариям. Мы снова проходим очередную развилку. Бывают такие тяжёлые моменты – когда осознаёшь, что ситуация идёт не по тому сценарию, который хотелось. Для меня серьёзным ударом было в 2024-м понять, что высокая ставка – это надолго. Сначала ведь было ощущение: подняли, стабилизировалось, опустят, как было дважды до этого. Потом, прошлым летом, ещё раз вдогонку – когда стало понятно, что снижение ещё задерживается на полгода-год. И вот сейчас мы ровно в той же ситуации. Снова лето, снова расходы, снова дефицит – и снижение ставки опять отодвигается. Тебе каждый раз говорят: нормальный рынок будет не через полгода, а через два года. Ждёшь – а тебе: ну, надо ещё подождать. Следующим летом – опять потерпите год. Тут уже сидишь и думаешь: это точно ещё год или все пять? А для инвестиций это критично. На отмороженных ставках в нормальные проекты не зайти – остаются только высокорисковые истории. Нормально инвестировать при ставке 13, 14, 15, тем более 21% – в недвижимости невозможно. Заниматься недвижимостью можно. А вот свои деньги инвестировать – нет. Так что прогноз надо менять. Месяц назад я делал таблицу доходностей разных инструментов и зафиксировал на конец года 12%. Теперь реалистичнее 13%. И самое неприятное – не исключаю, что к концу года она будет выше, чем сейчас. Возможно, и 15%. Почему – да вы знаете почему. Исключать такой сценарий сегодня нельзя. Почему ставка так важна? Недвижимость крайне чувствительна к стоимости денег – это капиталоёмкий бизнес. Вторая история – семейная ипотека. Её меняют быстро, внезапно, ураганно, будто тайная операция. Понятно почему: начни менять за полгода – рынок будет полгода вопить, собирать деньги, толпы будут штурмовать офисы застройщиков. Это уже было дважды: с отменой льготной и с первыми правками семейной. На третий раз решили потихоньку, «без шума и пыли», как в «Бриллиантовой руке». Здесь, в отличие от ставки, ждать недолго: обещают, что 1 июля всё узнаем. Но эффект будет не меньше. Представьте казино. Крупье бросил шарик, рулетка крутится, все замерли – хоп, и выпадает 12%. Разница между 6% и 12% годовых огромная: нетрудно посчитать, во сколько вырастет платёж. Для семьи с одним ребёнком, а это около 60% программы, – удвоение. Семейная ипотека – большая часть рынка. Отрезаем значительный кусок – и продажи где-то падают на 10%, а где-то и на 20%. Чем дешевле проект, тем больше в нём доля этой ипотеки. По Москве пострадают область, Новая Москва, все недорогие проекты. И регионы – особенно те, где и так продаётся не очень. Рынок жилья ждёт серьёзная турбулентность. На всех отразится по-разному, но в среднем будет плохо. Что делать? По ставке – ничего, это вне нашего влияния. По семейке призывать «бегите, осталось три дня, покупайте» – так себе совет: внутри Москвы подходящих лотов почти нет, надо докладывать, и серьёзно. За МКАДом тоже не особо широкий выбор. Если всё-таки хотите успеть до первого – главный совет: внимательно смотрите и считайте. Когда все бегут и скупают, продавцы подбрасывают залежалый товар. Не купите хлам задорого. ✔️ В итоге, как бы тяжело ни было, всегда есть точки роста, перспективные объекты и возможности – то, что можно купить и на этом заработать. Играть против рынка тяжело, но можно. Оптимизма я не теряю, но стратегию буду корректировать. P. S. Первое число – это обещание, а не факт: пока ничего не готово. Возможно, это психологический манёвр, чтобы держать рынок в напряжении. #мысли