📊 Делаю оценку необычного лота – одна из самых сложных в моей практике — 8 июля 2026 г. в 11:28:09.624
📊 Делаю оценку необычного лота – одна из самых сложных в моей практике Бывший дом отдыха, продаётся на торгах. Заказчик попросил оценить – хочет купить, но не как бизнес, а скорее как личный проект. Казалось бы, взял да оценил. Но тут сложность на сложности. Сейчас разложу, что к чему. Есть три метода оценки: • Сравнительный: смотрим по аналогам. • Доходный: считаем стоимость через будущий проект, который на объекте возможен. • Затратный: грубо говоря, сколько стоит такое построить. И вот беда: тут по факту просто земля, поэтому затратный не подходит. Доходный тоже мимо – проекта нет, считать нечего. Остаётся только сравнительный. В теории – да, возможен. А на практике один затык в другом, как в матрёшке. Первый слой – сами объекты. Бывшие дома отдыха, туристические базы, пионерлагеря есть на рынке в достаточном количестве, но они очень сильно разные: место, состав лота, площадь, статус земли, состояние по постройкам, коммуникации. Собрать это и делать коррекции на такое большое параметров – крайне сложно. Это ж не квартиры: мало наработок, нет статистики. Задача где-то между математикой и творчеством, местами просто на интуиции. Второй слой – торги. Тут дисконт к рынку и так сильно скачет: от типа объекта, размера бюджета, площадки, рисков. А на такие объекты ещё и приходит покупатель, который берёт под себя – и ценообразование у него на личных предпочтениях. Хотим понять рыночную стоимость, да ещё и цену на торгах – и сильно теряем в точности. Так что я собрал аналоги – и с открытого рынка, и с торгов – и пытаюсь их причесать. Заказчика честно предупредил: разлёт будет большой, отклонение возможно на десятки процентов. Ничего не поделать – такой рынок. Показательный пример: последний лот – бывший пансионат «Пущино» на Оке. Нормальное крепкое советское здание. Цена там была вообще мизерная – ушёл за 31,6 млн, по 2,6 тысячи за метр. Вот итог тех торгов: https://t.me/activbezstress/6667. Такая вот «рыночная стоимость». Кстати, про ИИ. Квартиры он оценивает легко: методика простая, аналогов море, точность высокая. А уникальные объекты – только руками. Чтобы их считал ИИ, ему нужна настоящая бигдата – все сделки, все реальные цены, все параметры, а это пока из разряда мифов. Так что ИИ у меня на поиске и сборе, а дальше сижу, разбираюсь, делаю ручками. С одной стороны – очень сложно. С другой – интересно. Как я люблю. Рекреации я поглядываю давно. В земле я не очень активен, но эти имущественные комплексы – которые ближе к гостеприимству – смотрю всегда. Интересно с точки зрения проекта, туризма: восстановить такой объект, сделать его снова базой отдыха или пансионатом. Периодически о них пишу. 📎 Собрал всё, что выходило на канале про эти объекты. Увидите сами, насколько они разнообразные и насколько цена может быть прям вообще любой: Базы и дома отдыха с торгов: • База отдыха завода «Кристалл-Лефортово», 8 коттеджей: https://t.me/activbezstress/181 • «Флора Парк» на Истринском, битва за воду на торгах: https://t.me/activbezstress/427 • База отдыха «Берёзка», Солнечногорск: https://t.me/activbezstress/465 • Сериал «база отдыха Незабудка», чем кончилось: https://t.me/activbezstress/1731 Не с торгов, мои кейсы по продаже: • «Поречье»: усадьба, пансионат, дом отдыха на 117 номеров и коттеджи в конце Рублёвки: https://t.me/activbezstress/5568 • Фито-отель «Лаванда» у Николо-Ленивца: https://t.me/activbezstress/5435 Рынок рекреации: • Как зарабатывать на туристической недвижимости: https://t.me/activbezstress/6659 • Дефицит перспективных ниш, глэмпинги и хостелы: https://t.me/activbezstress/7098 ✔️ В итоге, оценка уникального объекта – это не точная цифра, а достаточно широкий диапазон. Кто обещает вам ровную цену на дом отдыха с торгов – тот либо не понимает рынок, либо продаёт. 🥸 Если нужна оценка сложного, нестандартного объекта – это ко мне, пишите gkuzin. #аналитика #ИК