Купить квартиру, сделать ремонт и продать дороже. Почему эта схема не всегда работает
Купить квартиру, сделать ремонт и продать дороже. Почему эта схема не всегда работает К нам регулярно приходят с запросом: «У меня есть квартира в бетоне. Есть ли смысл сделать ремонт и продать дороже?» И практически всегда ответ – нет. Почему? Потому что на таком ремонте мы то заработаем, а вот клиент – не факт. Флиппинг – очень точечная история. Сейчас даже с условно неограниченным бюджетом мы не можем найти объект, в котором сходится математика. Рынок сильно изменился. 1. Флиппинг до 40 млн рублей практически мёртв Допустим, у вас евро-двушка, которую можно продать за 25 млн рублей. После ремонта она будет стоить 32 млн. Сам ремонт обойдётся в 5 млн, ещё миллион составит наша комиссия за организацию инвест-ремонта. В итоге вы вкладываете 6 млн, чтобы заработать дополнительный миллион. И ради этого замораживаете деньги ещё на 5–7 месяцев. Даже депозит не обгоните. Другая ситуация – когда вы умеете делать ремонт по себестоимости, обладаете нашими компетенциями в дизайне и можете выдавать аналогичный результат за те же деньги. Тогда экономика может сойтись. Но если вы заказываете полный цикл у профессионалов, их услуги тоже нужно учитывать в расчётах. 2. Флиппинг работает только в определённых жилых комплексах и в определенное время Очень небольшое количество объектов и жилых комплексов сегодня подходит для флиппинга. Например, в Левел Мичуринском такая стратегия может сработать. А вот в «Событии» или «Острове» – уже нет. Там слишком высокая стоимость квартиры в бетоне, и после ремонта экономика просто не сходится. То есть флиппинг в принципе возможен, но только при определённом сочетании цены входа, стоимости ремонта и конечной цены продажи. А вероятность того, что ваша квартира находится именно в подходящем комплексе и при этом куплена по правильной цене, и в этом комплексе недооценен бетон - крайне низкая. 3. Даже хороший лот можно купить слишком дорого Здесь мы подходим ко второй большой проблеме – неправильному выбору объекта. Я часто привожу в пример ЖК «Эра». Если у вас квартира с окнами в окна или с видом на железную дорогу, конечный покупатель не будет переплачивать за неё только потому, что вы сделали красивый ремонт. Большинство людей, которые приходят к нам с запросом на инвест-ремонт, имеют какие-то компромиссы в своих лотах. А бескомпромиссные объекты встречаются редко. Но даже если квартира хорошая, это ещё не значит, что на ней можно заработать. Недавно мы считали проект для клиента с евро-трёшкой видом на воду как раз в Эре. Казалось бы, отличный лот. Но человек купил квартиру на 6 млн рублей выше рынка. И никакой ремонт здесь уже не спасает. Можно сделать красивый интерьер, но невозможно компенсировать слишком высокую цену входа. В такой ситуации остаётся либо смириться с продажей в минус, либо менять стратегию и рассматривать более долгосрочную инвестицию. Почему же инвест-ремонт под аренду – совсем другая история? Потому что здесь мы работаем на длинном горизонте. Вы делаете ремонт сейчас, сдаёте квартиру в аренду, а продаёте её через пять лет. Ремонт, который сегодня стоит 5 млн рублей, через пять лет может обойтись уже в 8–10 млн. И эта стоимость будет учитываться в цене готовой квартиры на рынке в будущем. И да, ремонт не надо сносить бульдозером через 5 лет. Выбросьте этот мусор из головы. То есть вы зафиксировали стоимость ремонта сегодня, а в будущем продаёте квартиру в условиях совершенно другого рынка. При этом вы всё это время получаете арендный доход. Повышенная ставка аренды позволяет компенсировать затраты на ремонт, а сам объект продолжает работать на вас. Главное с ремонтом не ошибиться. Именно поэтому на длинном горизонте инвест-ремонт под аренду часто оказывается гораздо интереснее, чем ремонт ради быстрой перепродажи. В итоге практически все наши инвест-ремонты – это всё-таки про аренду, а не про продажу. Потому что в текущих рыночных условиях заработать на перепродаже после ремонта гораздо сложнее, чем кажется на первый взгляд.