Самый недооценённый сегмент недвижимости
Самый недооценённый сегмент недвижимости Есть сегмент, на который почти никто не смотрит, хотя он один из самых выгодных и можно купить объект с существенным дисконтом к рынку. Это вторичка по переуступке с ожиданием ключей от 6 месяцев до 2 лет. Расскажу на примерах. Первый пример – Кутузовский квартал. Буквально 3 месяца назад предлагали однокомнатную квартиру за 18 млн рублей. Ликвидный лот, без окон на платную дорогу и без других очевидных проблем. Клиент отказался от покупки. Сейчас аналогичные квартиры выставляют примерно за 22 млн рублей. Второй пример – Life Варшавская. На рынке летом было три квартиры в диапазоне 18.5–19.5 млн рублей, с ключами в 2027 году и чистовой отделкой. При этом сейчас аналогичные предложения на вторичном рынке стоят 24–25 млн рублей. И ведь действительно. Но самое интересное, что в моменте мы предлагали эти квартиры пяти-шести клиентам, и никто не увидел в них инвестиционной привлекательности. Почему так происходит? Во-первых, эмоции. Люди по большей части мыслят эмоционально и все примеряют на себя. Во-вторых, хотят именно ключей. А в целом при бюджете до 25 млн рублей такие предложения появляются очень нечасто. За последние полгода у нас было буквально несколько случаев, когда всплывали действительно очень выгодные варианты. Но стоит перейти к переуступкам с ключами в 2028 году, и интересных предложений становится больше. А если бюджет 35–50 млн рублей, там уже начинается настоящая красота. Например, сейчас есть лот по 450 тыс. рублей за квадратный метр при рыночной стоимости около 600 тыс. Ключи через два года. Фактически вы получаете около 35% апсайда ещё роста цены. С учетом роста рынка выйдет примерно 50-60% за 2 года. И знаете что? Данная квартира предложена четверым клиентам. Все в отказ! Другой пример – квартира за 37 млн рублей площадью 73 м². Это примерно 507 тыс. рублей за квадратный метр при рынке около 650 тыс. Ключи также через два года. И да, в обоих вариантах беспросветная промка вокруг. А что вы хотели под инвестиции? К сожалению, инвест там, где страх и ужас, а не там, где парк и птички поют. И такие варианты появляются с заметной периодичностью. Если у вас кэш, то это самая верная стратегия. 2 года до ключей - именно тот сегмент, когда жк отрос от котлована, но спроса еще мало из-за долгого ожидания. Кстати, у нас сейчас есть ещё один интересный лот – евро-3, которую клиент выставил на продажу по очень низкой цене. Звонков практически нет. И знаете, почему клиент продаёт? Просто поменялись планы и приходится отходить от изначальной стратегии. Вот именно в таких ситуациях и появляются возможности для инвестиций. Почему я считаю переуступки с ожиданием ключей на 1–2 года одной из лучших стратегий, если у вас есть свободный кэш? Потому что вы покупаете её по цене текущего котлована, но с ожиданиями в 2-3 раза короче. Причём часто заметный скачок цены происходит именно после получения ключей. Обычно не сразу, но готовый объект зачастую стоит существенно дороже, чем квартира на этапе строительства. Из прошлых примеров: в прошлом году мы видели видовые евро-двушки с видом на воду в Шагале по переуступке за 16 млн рублей. Клиентам предлагали: "Ой, там стройки на 10 лет еще!" Сейчас такие предложения стоят примерно 22 млн. Из наших подборов – квартира евро-3 в Воксхоле за 36 млн рублей с видом во двор. Ещё один лот в Era мы подобрали за 35 млн рублей. Сейчас такое стоит около 41-42 млн. Поэтому я бы не зацикливался исключительно на котловане или готовой вторичке. Если у вас есть кэш и горизонт инвестирования 2–3 года, я бы в первую очередь смотрел именно переуступки. Там не всегда есть выбор, иногда приходится ждать подходящий вариант. Но именно в этом сегменте можно найти действительно интересные цены, которые сложно получить при покупке квартиры у застройщика или на вторичном рынке.