Неочевидные выводы, которые преподнёс мне рынок недвижимости в этом году
Неочевидные выводы, которые преподнёс мне рынок недвижимости в этом году Как я много раз говорил, познать рынок недвижимости до конца невозможно. Для того чтобы наработать реальные компетенции, требуются годы плодотворной работы. И даже несмотря на то, что за моими плечами сотни объектов, в которых я принимал участие с точки зрения подбора, консультаций, ремонта и продажи, каждый год я прихожу к новым выводам. Сегодня хочу разобрать, какие выводы преподнёс мне рынок недвижимости в этом году. Вывод 1. Нельзя быть уверенным, что принципы, которые работали раньше, продолжат работать в будущем. В качестве примера хочется взять высокие этажи. В 2024 году высокий этаж был серьёзным преимуществом. Квартиры с открытыми панорамными видами уходили на 10–15%, а иногда и на 20% дороже аналогичных объектов. Сейчас ситуация поменялась. Квартиры на высоких этажах не просто перестали получать надбавку к стоимости – они продаются по тем же ценам, что и аналогичные квартиры ниже, но при этом стали значительно менее ликвидными. И здесь повлияла геополитика, конкретно – беспилотники. Я осознал это только в конце лета, когда мы вывели на продажу наши видовые квартиры. То, что мы считали серьёзным преимуществом, в итоге стало причиной задержки продажи этих объектов. И доходит до абсурда: сейчас мы часто покупаем квартиры с плохими видовыми характеристиками на низких этажах, нежели видовые на высоких этаж. И смешно, и грустно. Вывод 2. Люди выставляют требования, исходя из абсолютной стоимости квартиры, а не стоимости квадратного метра. Раньше я разделял сегменты преимущественно по стоимости квадратного метра: 600 тысяч – комфорт, 800 тысяч – бизнес, миллион – премиум. Но сейчас я стал смотреть на рынок совершенно иначе. Есть бюджеты 30, 50, 70 и 90+ млн рублей. И именно они во многом определяют требования покупателя к ремонту. Потому что человеку, который покупает квартиру за 30 млн, и человеку, который покупает её за 70 млн, нужны совершенно разные продукты. Причём даже если жилой комплекс сам по себе недорогой, но человек покупает квартиру большой площади и тратит на неё существенную сумму, ремонт должен соответствовать его бюджету и ожиданиям. Вывод 3. Если объект несколько лет не растёт в цене, это не значит, что он плохой. Возможно, просто ещё не пришло его время. За последний год мы увидели, как выросли сегменты, которые до этого долго стояли на месте. Есть масса примеров жилых комплексов, которые годами отставали от рынка, а в этом году показали рост на 30–40%. К примеру, в форивере год назад шли сделки на лоты с ремонтом - 650 за метр. А сейчас есть сделки и 800, и 900 и более млн за метр. Ну или 950 в Зиларте в доме с аркой. В некоторых ЖК у меня было ощущение, что квартиры продаются неоправданно дёшево. Я не мог найти логичного объяснения, почему так происходит. А потом проходит время, рынок меняется, и эти же квартиры уже стоят космических денег. Почему так происходит? Иногда на это влияет совокупность факторов, которые сложно оценить заранее. Но бывает и так, что объект просто долго не пользовался спросом, а потом рынок до него добрался. Кстати, сейчас я ставлю ставку на сильный рост Шелепихи. Я считаю, что за следующий год она сильно рынок обгонит. И главный вывод здесь простой: если недвижимость долго не растёт, это ещё не повод считать её плохой инвестицией. Возможно, просто пока не пришло её время. Именно поэтому я постоянно говорю, что рынок недвижимости невозможно познать до конца. Можно годами работать в этой сфере, но каждый год всё равно будет преподносить новые уроки. И чем глубже ты погружаешься в рынок, тем лучше понимаешь, насколько опасно считать свои сегодняшние знания окончательной истиной. А особенно глупо полагаться, что сам себе выберешь выгодный объект, не потратив большого количества лет на практику.