Что происходит с рынком недвижимости сейчас?
Что происходит с рынком недвижимости сейчас? Октябрь оказался одним из самых плохих месяцев на моей памяти. Спрос есть, показы есть, а сделок нет. В сентябре мы продали одну студию и на этом всё. Остальные квартиры клиентов и по флиппингу до сих пор стоят в продаже. При этом в октябре количество показов значительно выросло. Если в сентябре по некоторым объектам было 2 показа за месяц, то в октябре уже 10. И я заметил три интересные тенденции. 1. Людям нужен огромный торг. Причём неважно, по какой цене изначально выставлена квартира. Покупателю принципиально важно получить скидку. Мнимая выгода стала важнее абсолютной цены покупки. 2. Люди перестали переплачивать за качество. Раньше покупатели были готовы существенно переплачивать за хороший ремонт. Сейчас сравнивают наши квартиры с откровенно плохими вариантами и требуют такую же цену. 3. Покупатели массово отказываются от сделок в последний момент. За последнее время было порядка 10–15 ситуаций, когда люди уже выбрали квартиру, проверили документы, согласовали условия и подтвердили готовность внести задаток. Отправляем соглашение на подпись – человек пропадает. Даже по моим апартаментам за полтора месяца было четыре таких покупателя. Людям сейчас невероятно тяжело принимать решение о покупке. Причём даже когда даёшь желаемую скидку, они всё равно не покупают. Но на стороне продавцов происходит не меньший абсурд. Сейчас рассматриваем три квартиры под флиппинг. По всем трём согласовали цены, подтвердили готовность покупать, после чего продавцы просто подняли стоимость. По одной квартире цену поднимали даже дважды. Получается удивительная ситуация: покупатели не покупают, продавцы не продают, но при этом продолжают поднимать цены. И это совершенно нетипично для октября. Обычно с сентября начинается высокий сезон. До сентября вторичку буквально сметали, мы не успевали находить объекты под флиппинг. Сейчас квартиры, которые смотрели месяц назад, продолжают стоять в продаже. Почему так происходит? До октября я предполагал, что люди заняли выжидательную позицию из-за выборов. Но выборы прошли, а ситуация не изменилась. Вторая возможная причина – предстоящее увеличение налоговой нагрузки. Общаясь с предпринимателями, всё чаще слышу утверждение: «Нам пи***ц.» У компаний с низкой рентабельностью дополнительные налоги начинают съедать практически всю прибыль. И у меня складывается ощущение, что государство настолько увлеклось увеличением налогов, сборов и пошлин, что это уже начинает отражаться на потребительском спросе и замедлении экономики. Но это исключительно мои предположения. Что мы решили делать? Продавать квартиры по нижней границе финансовой модели. Наша задача – выйти из объектов до Нового года, где-то даже в ноль для себя, рассчитаться с инвесторами и не переносить риски на следующий год. При этом допускаю, что ноябрь и декабрь могут полностью изменить ситуацию. В прошлом году было похоже: в сентябре и октябре квартиры стояли, а в ноябре и декабре у нас выкупили абсолютно всё. Возможно, история повторится. Но пока я пересматриваю свой прогноз, и это первый раз за историю канала, когда ситуация развивается иначе, чем я ожидал. А что с первичным рынком? Здесь ситуация еще хуже. Или лучше. Смотря как посмотреть. Люди не готовы покупать по рыночной цене и даже немного ниже рынка. Нужен действительно существенный дисконт. Причём сейчас стоят даже двухлетние уступки с огромными скидками, которые ещё пару месяцев назад, уверен, выкупили бы моментально. При этом массового снижения цен и увеличения предложения я не наблюдаю. Рынок как будто замер. Продавцы не хотят снижать цены, покупатели не хотят покупать. Семейная ипотека стала менее доступной, рыночная остаётся дорогой. Поэтому покупателям нужен либо огромный дисконт, либо скидка вместе с рассрочкой. И если ситуация продолжится, я не понимаю, как застройщики собираются продавать недвижимость по текущим ценам. Им придется падать в цене. Поэтому я ставлю на точечное снижение цен.