🥸 Не смог отговорить инвестора от слабого помещения — 21 июля 2026 г. в 08:19:08.839
🥸 Не смог отговорить инвестора от слабого помещения Обратился подписчик. Запрос самый простой: помещение в долгосрок под аренду, можно ГАБ. Бюджет до 25 млн. Он три месяца мониторил рынок, включая торги. Там вроде что-то было, но выросло, вот какой-то неплохой лот тоже ушел, в общем, инвестор устал и решил брать новостройку у Самолета. Выбрал помещение около 60 метров в ЖК за МКАДом, в границах Москвы. Получилось примерно 350 тысяч за квадрат. Застройщик естественно, от сердца оторвал 10% скидку. Задаток внесён, до подписания пара дней. Я с очень большим сомнением отношусь к новостройкам, там могут быть слабый спрос и проблемы со сроками. И хотя уже все практически решено, но я все равно сам предложил посмотреть, что там. Слабых мест набралось на целый чек-лист: • Место – внешний край квартала. Трафик только свой, транзита нет, мимо никто не идёт. • Расчёт на корпуса, которые когда-нибудь построят напротив. Когда – неизвестно. • Расчёт на дорогу по которой непонятно кто и куда поедет. • Своих жителей мало, доходы у них ниже среднего. Спрос ограничен. • Лучшие арендаторы уже сели рядом в первой очереди: два сетевых продуктовых, аптека, ПВЗ. Вторые точки в том же квартале они не откроют. • Помещение не самое – не угловое и не на проходе. • Застройщик регулярно срывает сроки. Дом конечно достроят, вопрос – когда. • Скидка 10%. У застройщиков торговые помещения изначально задраны, для нормальной окупаемости нужно 20–30%. • Все деньги уходят в один неликвидный объект. Плюсы тоже есть: метраж рабочий, планировка открытая. На этом всё. Дальше – факт с земли. У моего «коллеги по цеху», в этом же ЖК в первой очереди пять помещений. Год на ключах. Арендаторов нет до сих пор. Я предложил инвестору два варианта: подождать несколько месяцев нормальный объект или взять готовое помещение с уже сидящим арендатором. Второе точно лучше, чем полтора года (минимум) платить коммуналку за пустые стены. Ответ: «Смысла откладывать не вижу. Нужна альтернатива, а её нет. Готов ждать полтора-два года». ⚠️ Плюс еще задаток. 200 тысяч, которые жалко потерять, перевесили 22 миллиона, которые очень надо вложить. Да, второй аргумент – «не хочется сидеть на деньгах». Понимаю. Но здесь полтора-два года нулевого дохода и объект, который за это время не подорожает. Те же ОФЗ на таком горизонте дадут около 30% и арендатора искать не просят. ✔️ В итоге, инвестор помещение купил. Несмотря на то, что им руководил не выбор, а безысходность. Если вы в том же состоянии безысходности, сложности выбора или сомнений по конкретному объекту – пишите [gkuzin](https://t.me/gkuzin), помогу #ретейл #мысли