Как дорогие деньги влияют на цену продажи или как формируется цена квартиры
Как дорогие деньги влияют на цену продажи или как формируется цена квартиры Обсудим стоимость квартир в ЖК Pave? В комментариях разгорелся спор. Смотрим цены – евро-2 за 21,5 млн, ЖК бизнес+. Почему так дешево? Прошёл год, а оно отросло всего на 1 млн. Давайте рассуждать. Что у нас есть в округе? 1. Павелецкая Сити ЖК хуже, качество скорее всего хуже. Но можно сесть на трамвайчик и доехать за 5 минут до Садового. Цена от 22 млн за 31 м². Но и это не евро планировка. Если евро, то от 25 млн. Вторичка +- столько же стоит. 2. Павелецкая от Гранель 28,8 млн за 40 м². Тут уже пешком можно дойти за 5 минут до Садового. Вот и +4 млн сразу. 3. Воксхолл Дом ужасный, но ближе к центру. Ценник уже от 41,7 млн за 41 м². Искренне не верю, что кто-то это покупает по таким ценам, но всякое может произойти. На вторичке можно аналогичную квартиру купить за 29 млн. 4. Хайлайф Здесь даже не буду комментировать, там евро-2 сильно больше по площади, и он как будто выделяется в другой сегмент. 5. Эра 29 млн за 40 м². У застроя еще дороже. Кстати, как думаете, что лучше купить: этот лот или Воксхолл? 6. Резиденции композиторов 29 млн за 55 м². Ремонт настолько плохой, что его можно приравнять по цене к бетону. И вот выходит, что Pave из этого кружка по интересам выходит самый дешевый. Причем сильно дешевле. А по продукту он явно выше Левел Павелецкой и Воксхолла. Резиденции композиторов - конкурент скорее Московским кварталам, чем Форме. Хоть и с высокими потолками. Почему так произошло? Потому что сложнее всего продавать худшее расположение. Соответственно, в сухом остатке, если бы все комплексы стоили одинаково, то его бы просто никто не купил. А у застройщика 847 квартир в комплексе. Единственный выход - либо давать более низкие цены, либо давать более лучшие условия. Форма делает и то, и то, просто по очереди. Сделки наших клиентов в Pave: 1. 16,3 млн за 40 м², потолками 3,3, видом во двор в 7 этажном корпусе. В семейную ипотеку. 2. 19 млн за 39 м², вид во двор 3. 30 млн 62 м² евро-3 на 7 лет под 8% в субсидированную программу. И все! Представьте себе. Если некоторые жилые комплексы насчитывают по 10-20-30 сделок, то тут всего три! Даже в соседней Эре мы подобрали около 10-15 квартир. Знаете почему? Потому что далеко. Сколько мы не предлагали людям покупать, у всех один аргумент – до метро 30 мин. Вот и приходится застройщику заманивать низкой ценой, потому что надо слить весь объем. И так будет происходить, пока не настанет вторичка. А на вторичке будет уже не 847 квартир в продаже, а всего 30-50. А евро-2 из них всего штучек 5-7. И вот там продавцам не надо сливать такой объем. А 5-7 квартир на вторичке уйдут очень быстро, потому что этот комплекс выберут те, кому нужна тишина и продукт. И сколько раз я наблюдал, когда какой-то определенный ЖК продается сильно дешевле конкурентов и потом каждый раз он сравнивается с конкурентами. Примеры: Кронштадский 9 и 14. У застройщика разница была 20%. Потому что один из них ближе к кладбищу, чем другой. Сейчас на вторичке ценник одинаковый. А Нарвин, дешевле, чем Кронштадский 9 по той же самой причине. Среда на Лобачевского. «Ой, она дешевле, потому что находится среди ПИКа. Кто бизнес будет покупать внутри ПИК панелек?» А теперь он постепенно сравнивается с другими бизнес-классами вокруг. Москворечье. Все же помнят, как он стоил 9-11 млн за евро-2? При ценах в Лайф Варшавской в 17-18 млн. И мне еще написывали, что я «ошибся», когда советовал за 11. А сейчас первая цена - 17 млн. Ой, как же так вышло? То же самое со 2-Иртышским. Кстати, все примеры из подборки – ЖК, которые люди больше всего браковали в подборе. И кстати, ПИК 😃 Важно понимать, что люди на рынке мыслят эмоциями. Они боятся покупать страх и ужас. Психология говорит: «Купи около метро. Больше 10 минут никто до метро не ходит. Покупай лучший вид - только его купят на вторичке».