Почему квартира с ключами в 2026/2027 году – очень плохая идея?
Почему квартира с ключами в 2026/2027 году – очень плохая идея? Мы заметили, что часто к нам приходят в брифе запросы: «Нужно подобрать лот под перепродажу с ключами в 2026–2027 году максимум. Хочу быстро обернуть деньги и заработать». И в такие моменты у меня возникает сразу вопрос: а на чём вы собрались зарабатывать? Застройщик несколько лет назад стартанул с этим объектом. За это время он уже продал 80–90% объёма, локация развилась, риски стройки практически сошли на нет, проценты по проектному финансированию уже не так давят. И тут появляетесь вы, которые хотите ещё на чём-то заработать. На чём? В реальности ситуация следующая. Когда мы говорим про недвижимость, максимальный спрос всегда был у квартир, которые близки к ключам. И застройщик это прекрасно понимает. Более того, поскольку большая часть квартир уже продана, остаток он хочет продать крайне дорого. И как правило, квартиры с ключами в 2026–2027 году стоят уже примерно на 20% выше рынка. То есть если вы покупаете квартиру с близкими ключами, скорее всего, в момент получения ключей вы будете продавать её в ноль, либо в минус. Возможно будет небольшой плюс. Но с точки зрения инвестиций это плохо. Совсем плохо. В таком случае лучше положить деньги на депозит – это будет гораздо более здравое решение. Можно ли сказать, что так всегда? Нет. Очень редко возникают действительно интересные варианты с близкими ключами. Но, скорее всего, вы их просто не дождётесь или их не возникнет. Что тогда делать? Смотреть дальние сроки. Почему? Во-первых, застройщику важно наполнить эскроу-счета в самом начале продаж. Поэтому именно на старте мы чаще всего видим хорошие цены. Во-вторых, поскольку застройщику нужно делать продажи, он готов давать хорошие условия покупки. Соответственно, вы можете выхватить длинную рассрочку – на три, а иногда и на четыре года. И по сути, не морозить сразу весь свой капитал. В-третьих, вы захватываете всё развитие территории. Как минимум – развитие самого жилого комплекса и его окружения. И, наконец, с чего вы вообще взяли, что квартиру можно продавать только после получения ключей? Есть такой замечательный инструмент, как переуступка. Вы можете спокойно купить квартиру на котловане, а продать её за полтора года до получения ключей. И я вас удивлю – вы на этом заработаете. При этом геморроя с точки зрения продажи гораздо меньше. Просто выкладываете переуступку – и всё. Из нюансов: нужно согласие застройщика и нужно заранее узнать, разрешает ли он переуступку и на каких условиях. Поэтому, если вы хотите заработать на перепродаже, в первую очередь нужно помнить о двух вещах. Либо вы должны брать на себя риск. Либо вы должны создавать добавленную стоимость. Как, например, мы делаем в флиппинге. У нас хорошая доходность на перепродаже именно потому, что мы добавляем стоимость за счёт ликвидного ремонта. И, кстати, находится немало людей, кто считает, что выгоднее обратиться к нам за подбором, потом чтобы мы сделали инвест-ремонт, а потом еще взяли на продажу. Но при таком подходе заработаем по большей части только мы, а не вы. А самое худшее, что вы можете сделать на рынке недвижимости, – купить квартиру с коротким сроком до ключей и потом продавать её в бетоне. Это очень плохо. Не делайте так, пожалуйста.