Как можно потерять весь свой капитал на вторичном рынке, просто выбрав не того продавца
Как можно потерять весь свой капитал на вторичном рынке, просто выбрав не того продавца Очень много покупателей квартир на вторичном рынке не делают глубокую оценку объекта. Некоторые вообще ничего не проверяют: что-то спросили у продавца – и всё. А на самом деле это огромный риск потерять свой капитал. Поэтому хочу рассказать несколько историй квартир, которые мы очень хотели купить за последние пару недель, но в итоге отказались от сделок. История 1. Продавец из тюрьмы 150 метров, цена около 450 тысяч за квадрат, ЖК Павелецкая Сити. Мы посмотрели объект и начали сразу юридическую проверку и выяснялось, что человек, который продаёт квартиру, сидит в тюрьме. Да, сделку можно провести через нотариуса. Он доедет до зоны. Но проблема в другом: такую сделку в дальнейшем очень легко отмотать назад. Продавец может заявить, что находился под давлением, не понимал значение своих действий, его заставили и так далее. И с учётом обстоятельств, в которых он находился на момент сделки, для покупателя это огромный риск. И мы отказались. История 2. Продавец без справок 95 квадратных метров, ~440 тыс. за квадрат. Объявления на Циане нет, квартира пришла по скрытым каналам. Уже сама цена вызывала вопросы: площадь не самая большая, а стоимость очень низкая. Приезжаем на просмотр. Продавец рассказывает, что у него были тяжёлые времена, сейчас всё закончилось, ему просто нужно продать квартиру быстро. То, что он продаёт её на 5 млн дешевле цены в ДДУ его не волнует – для него эта сумма незначительная. Но при этом на просьбу предоставить справки говорит:«Никаких справок я вам предоставлять не буду». Начинаем проверять человека по судебным базам. Выясняется, что он дважды сидел: один раз за наркотики, второй – за мошенничество в особо крупном размере. На данный момент у него куча кредитов, по которым идут просрочки. Думаю, не нужно объяснять, какие риски здесь для потенциального покупателя. История 3. Супер ликвидный лот с нюансами Цена – 480 тысяч за квадрат. Рынок - примерно 510. Вид шикарный, к лоту вопросов 0. Выясняется, что продавец 3 раза сидел за мошенничество. А сейчас 10 непогашенных кредитов. История 4. Копнули глубже и развернулись со сделки Смотрим тот же жк, что и в предыдущем примере. Около 500 тысяч за квадрат. Евро-3. Приезжаем на просмотр и продавец рассказывает, что покупал квартиру по ДДУ. Начинаем проверять. И оказывается, что основание собственности – не ДДУ, а ДКП. В договоре купли-продажи цена покупки указана 21 миллион рублей, что около 70% от кадастровой стоимости. При этом 13 млн проходили по безналу, а оставшаяся сумма передавалась наличными по расписке. Когда при покупке квартиры вы видите передачу существенной части денег наличными по расписке – напрягитесь. Продавец при этом был абсолютно чистый. А вот у прошлого владельца уже огромное количество неоплаченных кредитов, судебные разбирательства, судебные приставы и уже этап взыскание имущества. То есть риск того, что предыдущую сделку начнут оспаривать, здесь уже становится сильно реальнее. Квартира сама по себе отличная. Цена отличная. Продавец чистый. Но цепочка, по которой эта квартира пришла к нынешнему собственнику, создаёт огромный риск для следующего покупателя. И это только несколько историй за последние пару недель. Три из этих пяти квартир, которые мы смотрели, уже сняты с продажи на ЦИАН. Две другие скорее всего уйдут за неделю. И скорее всего эти покупатели не в курсе, что покупают. Примерно 70% квартир, которые мы начинаем проверять, в итоге имеют те или иные проблемы или нюансы в документах и истории объекта. Почему? Потому что мы всегда ищем ниже рынка. А ниже рынка практически всегда есть какая-то причина. Покупка квартиры – это зачастую самая дорогая сделка в жизни человека. Отнеситесь к ней ответственно. И если вы покупаете квартиру, обязательно делайте полноценную юридическую проверку. Причём именно у юриста, а не у агента.